ATENÇÃO, interessados e advogados: nesta Comarca, reunidos dados e documentos mínimos pelo menos, comece o trabalho no Cartório de registro de imóveis, perante o qual o estudo inicial poderá ser feito com apoio especializado, e o desenvolvimento e amadurecimento do caso poderá ser realizado com maior proveito. Averiguada a viabilidade, em tese, do processamento da pretensão usucapienda em sede extrajudicial, o momento oportuno de realização da ata notarial será sinalizado. Nesse contexto, a ata notarial poderá ser confeccionada de maneira focada, estratégica, e mais rápida, para ratificar ou complementar a prova, basicamente, e na exata medida necessária, atendidos também as exigências formais, naturalmente. Ainda em fase experimental, essa abordagem colaborativa, para o bem do usuário do serviço, decorre de entendimento mantido entre o registrador e o tabelião da Comarca, visando suprimir repetição ociosa de serviço e, em geral, racionalizar e agilizar o trabalho. Site do cartório de registro: http://registroembudasartes.com.br/. Telefone: (11) 4781-5615.
Sempre considere a possibilidade de haver solução mais simples e econômica do que usucapião, o que, inclusive, poderá ser detectado no cartório de registro (que tem conhecimento específico sobre a situação de diferentes áreas e loteamentos irregulares ou com imóveis irregulares), ou senão neste tabelionato ou por advogado, notadamente se especializado. Confirmada a viabilidade, em tese, de processamento em tal sede, e ressalvada a concorrência de circunstâncias especiais, sempre prefira a via extrajudicial para a busca do acolhimento de pretensões usucapiendas, quase sempre muito mais célere.
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De outro modo, ou caso queira desde já ir se aprofundando na temática sob o ângulo da ata notarial e sua rogação e feitura neste cartório, prossiga com a leitura desta página, ou consulte nos seus tópicos, a partir dos seus específicos pontos de dúvida!
Obrigado por buscar os nossos serviços, e parabéns por buscar a regularização do seu imóvel, o que certamente irá valorizá-lo. No presente, V. Sa. encontra informações básicas, iniciais, sobre a ata notarial para fins de usucapião, além de fontes e referências bastantes para ulteriores, maiores e provavelmente muito necessárias investigações sobre a temática, assaz desafiadora.
Legislação de regência
Código Civil, posse e usucapião, sobretudo; art. 216-A da Lei de Registros Públicos; Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial (CNN - CN/CNJ-Extra), isto é, Provimento n. 149, de 2023, no qual acolhidas, sem mudanças de fundo, as normas inicialmente veiculadas por meio do Provimento n. 65, de 2017, da CN/CNJ, art. 398 e ss.; e, em São Paulo, Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – NSCGJ, Tomo II, partes pertinentes, nos capítulos de Notas e de Registro de Imóveis, e também Lei Estadual n. 11.331, de 2002 (lei de emolumentos).
Aspectos gerais e propedêuticos
Requisitos específicos da usucapião extrajudicial. Vide abaixo: muitas vezes a via extrajudicial da usucapião é inadmissível, ou pouco adequada. Para vindicar declaração de usucapião na justiça, a ata notarial não é necessária.
O que é? Ato protocolar notarial menos conhecido, a ata é, sob certo aspecto, uma fotografia em palavras. Trata-se de uma narração objetiva, fiel e detalhada de fatos jurídicos presenciados ou verificados pessoalmente pelo tabelião de notas, captados pelos seus sentidos. A ata notarial para fins de usucapião tem certo conteúdo normativamente determinado, e se reveste de diversas outras peculiaridades.
Cartório competente. No caso da ata notarial para fins de usucapião, o cartório do local do imóvel usucapiendo, admitindo-se atas com objetos específicos lavradas alhures (p. ex., ata para colheita de depoimento feita no atual domicílio de testemunha).
Obrigatoriedade da ata. Conforme se tira do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (vide também art. 401 do CNN), em exegese dominante, a ata notarial é documento obrigatório para se requerer a declaração de usucapião na via extrajudicial, perante o registrador predial, tirante situações incomuns bem específicas (p. ex., alegação de usucapião em exceção, acolhida em juízo, mas inapta a sentença para fins de registro). Para pleitear usucapião na via judicial, a ata notarial não é necessária.
Advogado(a).A lei exige a participação de advogado para se requerer a usucapião, inclusive na via extrajudicial. É fundamental que advogado formule e direcione a rogação da ata notarial, já considerando o delineamento jurídico feito da pretensão usucapienda e da estratégia para a sua dedução perante a autoridade julgadora, o registrador predial.
Declaração de valor. Deve ser declarado o valor econômico da posse em estimação realista, feita de boa-fé, ou apresentada avaliação feita por profissional habilitado. Considere o bem como objeto de posse, não de propriedade. Acessão feita pelo pretendente à usucapião sobre o terreno usucapiendo também poderá, plausivelmente, ser desconsiderada para tal fim. Não se aceita declaração de valor manifestamente simbólico, vil (como regra geral, o valor venal para fins de IPTU em Embu das Artes pode ser vinculado a essa categoria, já que está macroscopicamente defasado). Vide acima link para o Roteiro Prático do Valor Declarado. Por força da legislação estadual (cf. art. 7º da Lei n. 11.331, de 2002), o valor econômico declarado em princípio será utilizado como base de cálculo para fins de cobrança de emolumentos.
Custo da ata notarial. Ocusto total da ata notarial compreende: a) emolumentos notariais, parcela maior, com muita folga (para saber o valor exato, consulte a tabela de emolumentos, disponível também no site deste cartório: encaixar a base de cálculo, valor econômico declarado ou valor venal, o que for maior, no item 1 da tabela); b) reembolso da condução/transporte de constatações feitas em diligência, salvo se feitas de ofício (três UFESPs por diligência); c) reembolso de despesas com cientificação do interessado via Correio, se vierem a existir (valor da despesa postal correlata, carta com aviso de recebimento). Uma vez definida a base de cálculo, poderá ser cobrado antecipadamente o valor dos emolumentos e despesas estimadas. Iniciada a constatação para fins de lavratura da ata, são devidos emolumentos ainda que haja desistência (1/3 do valor cheio, a não ser que a desistência ocorra diante da ata já elaborada, quando então se cobra o valor integral). Para vindicar a usucapião na via judicial, a ata notarial não é necessária. A despesa correlata, pois, poderá ser economizada caso se persiga aquela direção, e que será feita desnecessariamente, caso se perceba mais tarde que aquela via terá que ser, ou é melhor seja, a trilhada enfim.
Eficácia. A ata notarial não é título aquisitivo de propriedade ou outro direito real, tampouco tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis. Na via judicial, a ata notarial não é necessária. Os emolumentos e despesas pela ata notarial são cobrados em virtude, sem surpresa, da elaboração dela própria, ainda que não se consiga, depois, atingir o resultado final visado (no caso, ver declarada pelo registrador a usucapião predial). Eventual debilidade da ata notarial não decorrente de erro imputável ao tabelião poderá redundar na necessidade de feitura de outra, devidos emolumentos novamente, por certo. E eventual fragilidade na pretensão usucapienda, geral ou específica ao contexto extrajudicial, poderá revelar a inutilidade, sob certo aspecto, da ata notarial feita e, pois, o desperdício havido com a correlata despesa. A elaboração de ata notarial não garante de forma nenhuma que a pretensão usucapienda será acolhida (o registrador não se vincula de forma nenhuma ao conteúdo da ata, seja ela mais ou menos favorável ou desfavorável à pretensão usucapienda em geral ou segundo este ou aquele aspecto). De resto, sempre por conta e risco de quem a roga, a ata notarial poderá ser feita mesmo que, na opinião jurídica do tabelião, não estejam preenchidos os requisitos da usucapião e, ou, a via extrajudicial não seja viável ou não seja a mais adequada.
Calibrando expectativas
Usucapião é matéria muito laboriosa e muito complexa. Isso não é em nada alterado pelo fato de que atualmente se pode deduzir pretensão usucapienda imobiliária, em certos casos, perante o registrador de imóveis.
A ata notarial para fins da usucapião reflete essas características marcantes da matéria: é intricada e trabalhosa. Nada obstante, a ata não constitui título aquisitivo de direito, ao contrário, p. ex., da escritura de compra e venda. É bom manter em perspectiva, aliás, que o ato notarial em questão não tem paralelo com nenhum outro em termos de conteúdo, efeitos, dificuldade e extensão.
São absolutamente incorretas as seguintes aspirações, não tão raras: ata notarial como título para usucapião, ata notarial bem feita sem intensa participação de advogado, ata notarial feita em poucos dias ou semanas, atuação do cartório de notas, ao elaborar a ata, como advogado do interessado na usucapião.
Excepcionados os casos mais complexos e os mais simples, estes muito raros, é razoavelmente realista, como mera referência e esquematicamente, um cronograma de ano e meio: seis meses para o trabalho inicial de advocacia e levantamento documental, seis meses para a ata notarial e seis meses para o processamento e decisão do caso no registro de imóveis.
Protocolização de requerimento
Para requerer a elaboração de ata notarial neste cartório, é necessário apresentar petição escrita, devidamente formalizada, com exibição de procuração idônea, sendo o caso. Do contrário, o requerimento é liminarmente arquivado.
Também é necessário apresentar toda a documentação que se quer seja analisada para fins de elaboração da ata notarial, e ainda cópia integral desse jogo documental primevo.
O conjunto documental primevo é devolvido assim que possível, depois de feita a constatação, tecnicamente falando, para fins de consignação na ata notarial. Já o jogo documental cópia do primevo é autuado (numerado e rubricado, inclusive), e a matéria é processada neste cartório no sistema tradicional, à moda de um processo judicial ou administrativo, feito que ficará sob a superintendência direta e íntima do tabelião. Evoluindo para lavratura, os autos assim formados serão arquivados neste cartório, cumprindo-se assim a exigência correlata (na hipótese de não acontecer a lavratura da ata por qualquer razão, também esses autos poderão ser entregues ao requerente da ata).
Conforme a mesma sistemática aplicada à protocolização do requerimento inicial e papéis que o escoltaram – jogo documental primevo e jogo cópia simples –, no caso de apresentação de documentos adicionais, deverão ser trazidas também cópias simples de vias originais ou autenticadas exibidas, para juntada aos autos e oportuno arquivamento neste cartório (do contrário, será acostado ao feito, e arquivado neste cartório caso lavrada a ata, o original ou cópia autenticada exibido).
Há formulário para requerimentos em geral disponível no balcão de escrituras desta serventia. Recomenda-se veementemente, porém, inclusive para se buscar prevenir o arquivamento liminar, a elaboração de requerimento nos mesmos moldes do que terá que ser redigido, de qualquer modo, para veicular a pretensão usucapienda perante o registrador – cf. CNN, art. 401 (nesse sentido, não há trabalho adicional: basicamente, basta alterar o endereçamento e o objeto do que se requer, vale dizer, pedir elaboração de ata notarial e se dirigir ao tabelião).
Eventual debilidade da ata notarial não decorrente de erro imputável ao tabelião poderá redundar na necessidade de feitura de outra ata, devidos emolumentos novamente, por certo. Cabe ao interessado direcionar o conteúdo da ata notarial consoante a sua estratégia jurídica, salvo quanto à matéria mínima que deve exibir nos temos das normas de regência. E eventual fragilidade na pretensão usucapienda, geral ou específica ao contexto extrajudicial, poderá revelar a inutilidade, sob certo aspecto, da ata notarial feita e, pois, o desperdício havido com a correlata despesa – repise-se: não é necessária ata notarial em sede jurisdicional.
Procedimento, exame e acompanhamento do tabelião
Neste cartório, todos os requerimentos para a lavratura de ata notarial são acompanhados, desde o início, com extrema proximidade pelo tabelião em pessoa, isso quando a rogação não fica na sua própria carga pessoal.
Inclusive, todos eles são submetidos liminarmente à análise prévia por profissional especializado e, também, à conferência prévia feita pelo próprio tabelião, direta e pessoalmente. A depender do caso, o despacho inicial do tabelião poderá redundar em um destes cenários básicos:
- Autorização para que se inicie a feitura da ata;
- Indicação de pendências documentais e, ou, informacionais que devam ser saneadas para se viabilizar o início da elaboração da ata, ou que devam ser saneadas caso o interessado pretenda, em vez de assumir riscos, tirar de cena já possíveis dificuldades ou mesmo obstáculos intransponíveis que poderão exsurgir em sequência (p. ex., poderá vir a ser necessária a feitura de outra ata notarial posteriormente, devidos os emolumentos cabíveis; e, ou, deixa-se questão a ser dirimida perante o registrador predial no contexto do processamento do requerimento de declaração de usucapião; e, ou, acolhe-se o risco de posteriormente se descobrir a inviabilidade, ou inconveniência, da via extrajudicial para a dedução da pretensão usucapienda, e a ata notarial não é documento obrigatório na via judicial; e, ou, o de se descobrir mesmo a inidoneidade ou pouca plausibilidade da própria pretensão usucapienda);
- Liminar arquivamento do protocolo (em casos, p. ex.: de protocolização irregular feita por insistência do interessado, de declaração de valor simbólico para a posse, de ser manifestamente inviável a pretensão usucapienda, de ser manifestamente inviável a via extrajudicial da usucapião, não tendo o interessado expressamente ratificado o interesse na ata sabendo da circunstância).
Regularmente protocolizado o requerimento, o procedimento de elaboração da ata notarial se desenrola, em regra, conforme as seguintes etapas, esquemática e resumidamente:
- Análise prévia, saneamento exordial. Estudo inicial do caso, análise da prova documental, verificações preliminares, suprimento de pendências ou liminar arquivamento. Este estágio é, com folga, o mais demorado, e pode compreender vários ciclos conforme o grau de amadurecimento do caso e a diligência do interessado em superar as deficiências;
- Autorização para que se inicie a elaboração da ata notarial. Não havendo pendências a sanear, ou sendo elas saneadas, é formalmente autorizado, em despacho do tabelião do qual o interessado é notificado, o início da elaboração da ata notarial;
- Constatações em geral. Autorizada a feitura da ata, são realizadas então as constatações cabíveis, inclusive visita in loco, mais de uma sendo o caso, e se vai minutando a ata em paralelo;
- Audiência, colheita de depoimentos. Em despacho do tabelião, procurando conciliar agendas, é designada audiência para colheita de depoimento das testemunhas que o interessado arrolar e trazer em cartório, bem assim do próprio interessado na usucapião. O advogado poderá se fazer presente, e recomenda-se veemente que esteja, e formular questões diretamente aos ouvidos, sendo inadmissíveis as inúteis ou maliciosas, que, p. ex., induzam resposta, não tenham relação com os fatos ou repitam outra já formulada. Todos os comparecentes deverão portar documento oficial de identificação. A prestação de declaração falsa configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei;
- Finalização da minuta, lavratura. Empós, finaliza-se a minuta, que é submetida ao exame do requerente. Aprovada a minuta, é agendada a lavratura da ata notarial.
Permitindo visualizar com maior concretude o procedimento de elaboração da ata notarial, os padrões de despacho do tabelião, além de exemplar de ata lavrada neste cartório, podem ser vistos em pasta eletrônica que se acessa por este LINK.
No despacho inicial, em seu apêndice, pode-se ver um checklist bastante robusto, que pode orientar a rogação da ata notarial e, em geral, a conformação e dedução da pretensão usucapienda.
O papel deste cartório, constatações feitas de ofício
A este cartório cumpre tão-somente elaborar a ata notarial para fins de usucapião uma vez devidamente rogada, e apenas quanto aos imóveis ou áreas usucapiendas deste Município de Embu das Artes.
Não cabe a esta serventia: avaliar se há outro meio de regularizar o domínio, estudar se cabe ou não usucapião, apurar a sede mais adequada à dedução da pretensão usucapienda, definir a modalidade de usucapião visada, definir a abordagem probatória e geral jurídica mais adequada ao caso, prestar enfim quaisquer serviços advocatícios, funcionar como advocacia consultiva ou de apoio, obrar como secretário, despachante ou profissional paralegal, reunir documentos, organizar documentos, processar pretensão usucapienda, julgar pretensão usucapienda, etc.
Inclusive sob uma ótica preventiva de fraudes, de ofício e sem prévia cientificação do interessado, em princípio, são feitas as seguintes constatações para a elaboração da ata notarial, além da documental: diligência in loco no imóvel usucapiendo, independentemente de prévio agendamento, o que garante, inclusive, mais densidade probatória à averiguação; constatação de imagens do imóvel, históricas e, ou, atuais, via google earth e, ou, google maps, e, ou, outros meios; outra(s) constatação(ões) que previnam fraudes e, ou, colaborem com a construção de um acervo probatório robusto.
Oportunamente, é designada, ademais, dia e hora para a oitiva do pretendente à usucapião, por seu representante contratual ou estatutário sendo o caso (no mesmo dia, sendo viável, também poderão ser ouvidas eventuais testemunhas por ele arroladas e trazidas em cartório).
Cabe ao interessado(a) na usucapião indicar, caso queira, a produção de outras provas, quer dizer, a feitura de outras constatações para fins de elaboração da ata (p. ex., oitiva de testemunhas, que já deverão ser arroladas e qualificadas, indicando-se quais fatos poderão ser provados com seus depoimentos, eventual outra diligência in loco já com agendamento e presença então garantida do pretendente à usucapião, sendo importante também a presença de seu(ua) advogado(a)).
É ônus do requerente estabelecer a estratégia jurídica em torno do caso, inclusive quanto ao aspecto probatório, o que inclui o número de testemunhas a serem ouvidas (salvo no caso de terreno vago, em que é obrigatório ouvir duas testemunhas consoante previsto nas NSCGJ). Em geral, recomenda-se seja colhido o depoimento de ao menos duas testemunhas que tenham real conhecimento sobre os fatos, notadamente sobre a posse exercida sobre o bem (testemunhas abonatórias do caráter do pretendente à usucapião muito pouco agregam, para não dizer que nada agregam).
Ata notarial: humildade e grandiosidade
Por um lado, a ata notarial é modestíssima: trata-se tão-só de um dos muitos documentos que devem acompanhar o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, dirigido ao Ofício predial (cf. CNN, art. 401).
O enorme e complexo conteúdo da ata notarial, normativamente previsto, por outro lado, revela a sua grandiosidade, assim digamos. A ata deve abranger, basicamente, mutatis mutandis, todo o conteúdo visto em autos judiciais de usucapião até a prolação de sentença, tirante o que diga respeito ao contraditório (produção e constatação de toda a prova documental e, sendo o caso, colheita de depoimento de testemunhas, oitiva do interessado na usucapião, e visita in loco no imóvel).
Pela disciplina do art. 401 do CNN, a ata notarial, com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião, deverá atestar: a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo; b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores; c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente; d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional; e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições; f) o valor do imóvel; g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes. O tabelião de notas poderá comparecer pessoalmente ao imóvel usucapiendo para realizar diligências necessárias à lavratura da ata. Nela podem constar documentos, imagens, depoimento de testemunhas, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente.
Apreendida no seu aspecto dinâmico e pela fase de elaboração, a ata notarial para fins de usucapião pode e convém seja concebida como um procedimento para a produção de provas. Decerto, é só a devida análise do caso concreto que poderá definir quais e quantas provas é necessário ou convém produzir.
A ata notarial não é título aquisitivo de propriedade ou outro direito real, tampouco tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis. Na via judicial, a ata notarial não é necessária. Os emolumentos e despesas pela ata notarial são cobrados em virtude, sem surpresa, da elaboração dela própria, ainda que não se consiga, depois, atingir o resultado final visado (no caso, ver declarada pelo registrador a usucapião predial). Eventual debilidade da ata notarial não decorrente de erro imputável ao tabelião poderá redundar na necessidade de feitura de outra, devidos emolumentos novamente, por certo. E eventual fragilidade na pretensão usucapienda, geral ou específica ao contexto extrajudicial, poderá revelar a inutilidade, sob certo aspecto, da ata notarial feita e, pois, o desperdício havido com a correlata despesa. A elaboração de ata notarial não garante de forma nenhuma que a pretensão usucapienda será acolhida (o registrador não se vincula de forma nenhuma ao conteúdo da ata, seja ela mais ou menos favorável ou desfavorável à pretensão usucapienda em geral ou segundo este ou aquele aspecto). De resto, sempre por conta e risco de quem a roga, a ata notarial poderá ser feita mesmo que, na opinião jurídica do tabelião, não estejam preenchidos os requisitos da usucapião e, ou, a via extrajudicial não seja viável ou não seja a mais adequada.
Conforme se observa, a ata notarial é, sob certo aspecto, independente em relação à viabilidade da usucapião. Caso se queira, todavia, prevenir na medida do possível o risco de se incorrer em tarefa e despesa mais tarde revelada desnecessária, não é possível providenciar a ata notarial sem considerar o contexto geral da pretensão usucapienda, nisso inclusive se vislumbrando pelo menos palpável probabilidade de seu acolhimento em sede extrajudicial.
Advogado: o grande protagonista
O advogado é o grande protagonista da usucapião extrajudicial, senhor do seu tempo, inclusive. Quanto maior a diligência e tirocínio do causídico, menor tende a ser o tempo total até, finalmente, o acolhimento da pretensão usucapienda, abreviadas inclusive, às vezes dramaticamente, as tarefas inúteis ou desnecessárias.
É realmente extensa, complexa e árdua a lista de atividades que compete ao advogado desenvolver desde a anamnese até a indicação terápica para cada caso de irregularidade dominial ou imobiliária e dominial, aproximada e esquematicamente:
- Entrevistar o interessado na declaração de usucapião, levantar informações em geral, eventualmente conversar com possuidores anteriores e, ou, com confrontantes;
- Providenciar a reunião e analisar documentos, o que pode ser muito, muito trabalhoso, complexo e demorado (inclusive eventualmente estudar autos judiciais, identificar e analisar contratos e escrituras antigas, providenciar certidões diversas);
- Estudar juridicamente o caso e verificar qual o melhor meio para a regularização dominial ou imobiliária e dominial (mera escritura de compra e venda, mero registro do compromisso e da quitação, inventário e escritura, cessão de direitos e inventário, ação adjudicatória, ação para o cumprimento de obrigação de outorgar escritura... usucapião, em princípio, aliás, como última alternativa, junto com regularização fundiária);
- Concluir, enfim, que não há outro caminho senão buscar declaração de usucapião, estando preenchidos os requisitos correlatos conforme a modalidade colimada;
- Apurar ainda que a via extrajudicial da usucapião é, conforme se pode antever, cabível e mais adequada ao caso concreto do que a judicial;
- Amadurecer em geral o caso, quem sabe perante o registrador predial inclusive;
- Oportunamente, confirmada a qualidade da pretensão usucapienda e uma boa probabilidade para o seu acolhimento em sede extrajudicial, requerer a elaboração da ata notarial;
- Indicar as provas que quer sejam produzidas, isto é, especificar quais constatações requer sejam feitas no contexto e para o fim de lavratura da ata notarial.
Caso não tenha intimidade e experiência neste campo do direito, específico e muito técnico, o advogado deve carinhosamente avaliar a possibilidade de firmar parceria com profissional que tenha (ou reservar um longo período para estudo).
Situações em que a via judicial é obrigatória, ou aconselhável
As vias jurisdicional e extrajudicial da usucapião não são plenamente intercambiáveis. Em diversos casos, o caminho judicial é o único admissível, ou é o mais aconselhável, inclusive porque a decisão extrajudicial declaratória de usucapião não produz coisa julgada. Por óbvio, uma vez definido que se vai buscar a declaração de usucapião, isso deve ser devidamente considerado pelo advogado ao definir a autoridade a quem se dirigir para aviar a pretensão usucapienda, o juiz ou o registrador.
Nas seguintes hipóteses, p. ex., a instância extrajudicial é incabível, ou poderá ser desaconselhável ou muito desaconselhável – e nunca é demais revolver que na via judicial a ata notarial é despicienda:
- Existência de litígio, ou possibilidade de surgimento de litígio;
- Possibilidade de surgimento de impugnação fundamentada (ainda que improcedente: basta surja impugnação minimamente plausível, de quem quer que seja, para restar obstaculizada a via extrajudicial da usucapião);
- Casos de interversão no título da tença, de detenção para posse ad usucapionem; casos de interversão no título da posse, de ad interdicta para ad usucapionem, como, e. g., de posse como comodatário para posse como se dono fosse; casos de posse sobre área certa e determinada em imóvel havido em condomínio com terceiros; casos de posse derivada de sucessão causa mortis;
- Dificuldade em definir a data de início da posse com ânimo de dono, dificuldade em apurar fluiu o tempo necessário para a usucapião na modalidade pretendida;
- Em geral, diante de qualquer necessidade de aprofundada cognição jurídica, necessidade de aplicar altos princípios jurídicos praeter ou contra legem, necessidade em geral de juízos principiológicos, analógicos ou por equidade;
- Incapaz envolvido no caso, sobretudo se é quem perde a propriedade;
- Dificuldade em identificar quem perde a propriedade, isto é, quem seja, conforme o registro, ou conforme o registro e considerando a regra da saisine, o dono ou titular de outro direito sobre o imóvel ou área usucapienda. Não é incomum que não se consiga saber quem é o dono do imóvel mediante a mera leitura de certidão da matrícula ou transcrição: basta que o dono seja falecido, conforme sabido ou seja forçado assumir, para que surja essa circunstância, inesperada sob certo aspecto. Força da saisine – vide art. 1.784 do CC, c/c, havendo, título ou títulos não registrados, caso feitos inventários –, são então proprietários os herdeiros de quem figura como dono na matrícula, ou talvez já os herdeiros dos herdeiros, ou ainda os herdeiros dos herdeiros dos herdeiros....;
- Dificuldade em localizar quem seja, conforme o registro, ou conforme o registro e considerando a regra da saisine, o dono ou titular de outro direito sobre o imóvel;
- Imóvel não registrado ou, ao menos, não localização do registro, quer dizer, da transcrição ou matrícula do imóvel ou área usucapienda (em tese e no limite, em caso assim, seria preciso exibir certidão negativa de registro de todos os Ofícios de registro que já tiveram competência sobre as terras que formam este Município: Registros de Embu das Artes, Itapecerica, Cotia e 1º, 2º, 4º, 10º, 11º da Capital).
Quando requerer a elaboração da ata
Para evitar o risco de incorrer em despesa desnecessária (porque depois se percebe que não cabe usucapião, ou de que a pretensão deverá ou é melhor seja deduzida em juízo), e o de ter que incorrer em nova despesa (outra ata, porque a primeira saiu deficiente neste ou naquele aspecto), para assegurar uma ata de qualidade (porque feita considerando adequadamente o caso concreto, bem estudado, e suas específicas necessidades probatórias), e para se ver a ata surgir mais rapidamente (porque será focada nas necessidades do caso, mínima no que seja mero atendimento de exigências formais), deve-se solicitar a elaboração de ata notarial apenas quando o caso está amadurecido e, inclusive, a ponto de estar bem firme a conclusão de que cabe usucapião e que cabe e é melhor a via extrajudicial.
Dicas práticas, sugestões diversas
Eis algumas sugestões de caráter geral e dicas práticas para o estudo e amadurecimento de caso de irregularidade dominial ou imobiliária e dominial:
- Faça uma anamnese aprofundada do caso mediante entrevistas, produção e análise documental;
- Confirme e especifique o diagnóstico de irregularidade dominial ou imobiliária e dominial;
- Considere as diferentes possibilidades de terapia (mera escritura de compra e venda, mero registro do compromisso e da quitação, inventário e escritura, cessão de direitos e inventário, ação adjudicatória, ação para o cumprimento de obrigação de outorgar escritura... usucapião, em princípio, aliás, como última alternativa, junto com regularização fundiária);
- Certifique-se de que a busca por declaração de usucapião, árdua, laboriosa e complexa, é de fato a melhor saída; defina a modalidade de usucapião objetivada, confirme analiticamente que estão preenchidos todos os requisitos correlatos;
- Analise com calma se cabe a via extrajudicial, e se ela é a mais adequada;
- Desde já, vá redigindo o requerimento de reconhecimento de usucapião dirigido ao registro predial, contemplando todos os muitos e muitos tópicos exigidos no CNN, com o que se vai inclusive notando eventuais deficiências na base fática e jurídica da pretensão. Mais tarde, quando oportuno, bastará adaptar rapidamente a minuta tanto para requerer a elaboração de ata notarial como para, sendo o caso, aviar a pretensão perante o juiz em vez do registrador;
- Considere toda a legislação de regência, verificando com especial carinho a incidência de regras simplificadoras. Revise as fontes normativas. Revise a doutrina e jurisprudência especializadas;
- Considere em certa altura, já bem joeirado o caso, submeter a situação à análise do registrador predial, quem sabe assim confirmando ser bom o prognóstico para a procedência da pretensão usucapienda e em sede extrajudicial;
- Oportunamente, requeira a elaboração da ata notarial considerando o caso concreto, sobretudo eventuais deficiências probatórias, além do conteúdo obrigatório da ata, parte do qual meramente reflexivo de aspectos da pretensão ou de alegação do interessado (p. ex., modalidade da usucapião mirada);
- No requerimento de elaboração de ata e no requerimento de reconhecimento da usucapião, informe todos os dados de qualificação necessários, inclusive endereço eletrônico (vide Provimentos ns. 61, da CN/CNJ, e também CNN, art. 401, I);
- Organize a documentação cuidadosamente, segundo algum critério lógico (v. g.: requerimento, procuração e documentos pessoais do interessado na usucapião, certidão ou certidões do registro imobiliário que evidenciem a base tabular do imóvel, contratos ou outros títulos pelos quais o imóvel/posse foi transmitida, documentos todos pertinentes ou relacionáveis ao cadastro na prefeitura, documentos outros em geral inclusive os comprobatórios da posse);
- Não apresente documentação desnecessária, excessiva, repetida, ou alheia ao caso. Em geral, não agregue no contexto desnecessária ou dispensável complexidade jurídica ou documental ou de qualquer outra ordem;
- Trabalhe em geral de maneira extremamente técnica, cirúrgica, precisa e concisa. Na via extrajudicial, seguem-se parâmetros ditados pela legalidade estrita. Não cabem juízos de equidade e principiológicos em geral. Nem o tabelião nem o registrador tem poderes de ampla cognição como o juiz, tampouco a proteção do cargo que distingue o ocupado pelos magistrados;
- Não se afobe, não queira abreviar etapas – vai acabar causando mais demora em vez de agilizar o serviço. Tenha expectativas realistas sobre a matéria em geral, sobre o tempo e complexidade da usucapião. Compreenda e entenda o papel, responsabilidade e contexto institucional de todos os profissionais envolvidos no assunto.
Regras simplificadoras
Inclusive para evitar a desnecessária produção de documentos complexos e caros, notadamente a feitura de planta e memorial, convém sempre e desde logo manter em perspectiva as seguintes disposições do CNN, cuja incidência no caso concreto poderá simplificar e agilizar muito o trabalho envolvido até o reconhecimento da usucapião:
- Art. 401, § 5º: Será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula;
- Art. 407, § 10: Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente;
- Art. 410: Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
Pontos estruturantes de pretensão usucapienda
Imóvel e seu registro, imóvel material e imóvel registral
- Qual a base registral do imóvel, matrícula ou transcrição;
- O imóvel em si é regular e a irregularidade diz com o domínio ou outro direito real apenas, é dizer, o imóvel existe como tal no registro imobiliário; ou, em verdade, trata-se de parte/área de imóvel(is) tabular e, pois, a irregularidade é tanto do imóvel em si e quanto em relação a sua titularidade;
- Existindo individualizado no registro, de fato há correspondência entre o imóvel registral e a área usucapienda;
- O imóvel surgiu de loteamento ou de outra forma de parcelamento regular do solo, ou é oriundo de condomínio edilício;
- Se assim surgiu, é o próprio imóvel assim surgido, ou houve desdobro ou desmembramento subsequente;
- Há edificação sobre o imóvel (não considerar como tal cerca ou afim; sendo lote vago, consoante previsto nas NSCGJ, é obrigatório ouvir duas testemunhas na elaboração da ata);
Personagens
- Pretendente a usucapião - quem adquiriu a propriedade por usucapião e pretende ver isso declarado pelo juiz ou pelo registrador. Para saber se é um dos cônjuges ou o casal o titular da pretensão usucapienda, considerar data e caráter oneroso ou gratuito da aquisição da posse, data da usucapião, e regime de bens do casamento;
- Proprietário formal, tabular, conforme o registro ou conforme o registro e saisine - quem perde(u) a propriedade ou outro direito sobre o imóvel;
- Plausivelmente, está vivo o(s) dono tabular e, ou, o titular de outro direito sobre o imóvel conforme o registro;
- Sendo o caso, considerando situação no registro e saisine, quem em verdade é o dono do imóvel (herdeiros e, ou, meeiro);
- Sendo o caso, esses herdeiros e, ou, meeiro estão vivos, plausivelmente;
- Sendo o caso, foi feito inventário e partilha dos bens de quem ainda figura como dono no registro e também sendo o caso dos donos força da saisine e também falecidos;
Posse e usucapião
- Em que data tem início a posse com ânimo de dono – posse de compromissário comprador, p. ex., enquanto não quitado o preço, não se reveste de ânimo de dono e, pois, é inapta para fins de usucapião;
- A que título teve início a posse com ânimo de dono (p. ex., compra e venda formalizada em contrato particular, promessa, compromisso, ocupação, sucessão causa mortis informal, não se sabe...);
- Há documentos originais ou em via autenticada que vinculem, direta ou indiretamente (série de títulos), o pretendente a usucapião e o dono tabular ou titular de outro direito;
- Sendo o caso, esses documentos contêm menção suficiente ao imóvel e partes, são datados, assinados e em geral devidamente formalizados, contêm cláusula de transmissão da posse, contêm reconhecimento de firma;
- Contida nesse(s) documento(s) e, ou, em instrumento(s) à parte, há prova documental de quitação referente ao(s) negócio(s) desde o dono tabular;
- Qual a modalidade de usucapião pretendida;
- Estão devidamente preenchidos todos os requisitos gerais de qualquer usucapião (posse sobre res habilis, posse ad usucapionem, vale dizer, posse com animus domini ou com ânimo de outro direito real, posse pelo tempo exigido, posse contínua, posse mansa);
- Estão devidamente preenchidos os requisitos específicos da modalidade de usucapião pretendida em caráter principal e, sendo o caso, subsidiário;
- Quanto ao tempo de posse, sendo o caso, considerar eventual soma de posses por acessio ou sucessio possessionis, bem assim eventuais causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição (cf. CC, art. 1.244, in fine, c/c arts. 197 e ss., também Lei n. 14.010, de 2020, art. 10 – pandemia, suspensão dos prazos de usucapião entre 12/06/2020 e 30/10/2020);
Incidência de regras simplificadoras
- Incide na espécie o art. 401, § 5º, do CNN;
- Aplica-se ao caso o art. 407, § 10, do CNN;
- Subsume-se a hipótese ao art. 410 do CNN.
Excertos de julgados
CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 1005029-29.2020.8.26.0223 LOCALIDADE: Guarujá DATA DJ: 24/02/2022
RELATOR: Ricardo Mair Anafe
REGISTRO DE IMÓVEIS Dúvida - Usucapião na via extrajudicial - Impugnação fundamentada - Impossibilidade de prosseguimento - Remessa das partes às vias ordinárias - Inteligência do art. 216-A, §10, da Lei nº 6.015/73, e do subitem 420.5, Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça - Apelação a que se nega provimento.
Apresentado o requerimento instruído com os documentos necessários, procedeu-se à notificação dos órgãos públicos, sobrevindo impugnação do pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial ofertada pela União (fl. 577/581).
Reconhecida como fundamentada a impugnação, deliberou-se pela impossibilidade de prosseguir na usucapião extrajudicial, remetendo a requerente às vias ordinárias.
A análise cabível nestes autos, cumpre ressaltar, não se relaciona ao preenchimento dos requisitos da usucapião ordinária pela apelante, apenas à pertinência da impugnação. A propósito do tema, o item 420 e seus subitens, Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
No caso concreto, a impugnação apresentada pela União é fundamentada, visto que não se enquadra em nenhuma das hipóteses referidas no subitem 420.2 acima transcrito.
Com efeito, as alegações deduzidas pela impugnante de que o imóvel é de propriedade da União, porque abrangente de terrenos acrescidos de marinha, e, portanto, não passível de usucapião, rechaçando ainda a pretensão de usucapir apenas o domínio útil do bem porque o regime de utilização é de mera ocupação, não de enfiteuse, revelam o caráter fundamentado da impugnação.
Logo, afastada está a via extrajudicial para a pretendida declaração da aquisição de domínio.
E essa solução não se altera em virtude do ente público ter acenado com a possibilidade de usucapião das benfeitorias edificadas em terrenos de marinha ocupados regularmente, pois o art. 216-A, §10, da Lei nº 6.015/73
CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 1000523-45.2020.8.26.0470 LOCALIDADE: São Paulo DATA DJ: 24/02/2022 RELATOR: Ricardo Mair Anafe
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – Processo extrajudicial de usucapião – Impossibilidade, diante da normativa vigente, de proceder-se à notificação por edital de desconhecidos herdeiros de titulares de direitos inscritos – Necessidade de observar-se o disposto no Prov. 65/2017, art. 12, e nas NSCGJ, II, XX, item 418.14 – Apelação a que se nega provimento.
Como está nos §§ 4º e 13 do art. 216-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (e também no Prov. nº 65/2017, arts. 11 e 16, e nas NSCGJ, II, XX, itens 418.16 e 418.21), no processo extrajudicial de usucapião a notificação por edital é cabível para a ciência (a) de terceiros eventualmente interessados e (b) de notificandos que não tenham sido encontrados, ou que estejam em lugar incerto ou não sabido.
A questão concernente aos herdeiros de notificandos, contudo, está regulada de forma diversa: a anuência desses sucessores só pode ser eficaz, se eles apresentarem escritura pública declaratória de herdeiros únicos, com nomeação de inventariante (Prov. nº 65/2017, art. 12; NSCGJ, II, XX, itens 418.14). Isto é: não é bastante a notificação deles, é preciso que a situação sucessória esteja totalmente esclarecida, pois, do contrário, o consentimento que prestarem não se poderá considerar eficaz, por não se saber se efetivamente tinham legitimidade para o exercício dessa forma de disposição.
Ora, se não é suficiente a mera notificação dos herdeiros, ainda quando conhecidos (pois o seu consentimento, como dito, tem de estar expresso pelo modo muito específico prescrito, repita-se, no Prov. nº 65/2017, art. 12, e nas NSCGJ, II, XX, itens 418.14), muito menos pode sê-lo quando esses sucessores não estejam identificados e venham a ser notificados por edital. Essa providência, nos termos dos regulamentos vigentes, é realmente incabível.
Não favorecem os apelantes as alegações de que os incisos I e II do art. 256 do Cód. de Proc. Civil devam ser aplicados, ou de que negar a notificação por edital dos herdeiros seja medida que contravenha a teleologia do processo extrajudicial de usucapião. O Cód. de Proc. Civil tem aplicação supletiva, é verdade (cf. art. 15), mas por isso mesmo (i. e., por tratar-se de um suplemento, ou complementação) é que não pode ser invocado aqui, onde já existe, como se viu, regra regulamentar específica. Por outro lado, o processo extrajudicial de usucapião, justamente porque não produz coisa julgada (esse é o ponto), tem de ser marcado pela absoluta certeza do consenso ou, pelo menos (depois das alterações trazidas pelo art. 7º da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017), pela falta de oposição; quando não se puder obter essa certeza como é o caso da notificação por edital de herdeiros não identificados aos interessados não resta outra opção, a não ser a via jurisdicional.
1VRPSP - PROCESSO: 1140285-85.2021.8.26.0100 LOCALIDADE: São Paulo DATA DJ: 18/03/2022 RELATOR: Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Nesse contexto, é importante registrar que, no processo extrajudicial de usucapião, como regra geral, não se pode dispensar a notificação de titulares de direitos que não tenham dado prévia anuência à pretensão do interessado usucapiente.
Nesse sentido a redação do parágrafo 2º, artigo 216-A, da Lei nº 6.015/73:
"§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância".
Assim, independentemente do tempo alegado de posse, em nenhuma modalidade de usucapião há previsão legal para dispensa das notificações exigidas, ressalvada a demonstração de consentimento expresso pelos titulares dos direitos, conforme hipóteses previstas nos artigos 10 e 13 do Provimento CNJ n. 65/2017.
Eventual dificuldade ou morosidade não justifica que se dispensem notificações de quem vier a ser afetado pela usucapião, pois a regra fundamental em qualquer procedimento realizado em contraditório é de que seja dada ciência a quem quer que possa ser atingido pela decisão final.
O artigo 10 do Provimento CNJ n. 65/2017 impõe a notificação pessoal dos titulares de direitos que não assinarem a planta que instrui o pedido de usucapião nem fornecerem anuência expressa.
Já o seu artigo 13 faz presumir a outorga do consentimento quando apresentado justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova de quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível demonstrando a inexistência de ação judicial contra o requerente ou cessionários.
Em que pese a convicção do Oficial pela ausência dos requisitos normativos para a dispensa da notificação, a prova de quitação das obrigações contraídas com os proprietários tabulares também pode ser feita mediante certidão, como dispõe o item 419.3.1, Cap. XX, das NSCGJ:
"419.3.1. Equivale à prova de quitação, a certidão emitida após 5 (cinco) anos do vencimento da última prestação pelo Distribuidor Cível da comarca do imóvel e da comarca do domicílio do requerente, se diversa (CC, art. 206, § 5º, I), que explicite a inexistência de ação judicial que verse sobre a posse ou a propriedade do imóvel contra o adquirente ou seus cessionários".
1VRPSP - PROCESSO: 1001998-11.2022.8.26.0100 LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 03/03/2022 DATA DJ: 14/03/2022 RELATOR: Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Sabe-se que o procedimento de usucapião extrajudicial tem como principal requisito a inexistência de lide, de modo que, apresentada qualquer impugnação, a via judicial se torna necessária, cabendo à parte suscitada emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum nos termos do § 10, do artigo 216-A, da Lei nº 6.015/73.
As Normas de Serviço da Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo, prestigiando a qualificação do Oficial de Registro e a importância do procedimento extrajudicial, trouxeram pequena flexibilização a tal regra no item 420.5 de seu Capítulo XX, permitindo que seja julgada a fundamentação da impugnação, com afastamento daquela claramente impertinente ou protelatória:
"420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação".
Como bem esclarece o dispositivo, tal julgamento deve se dar de plano ou após instrução sumária, não cabendo ao juiz corregedor permitir a produção de prova para que se demonstre a existência de óbice ao reconhecimento da usucapião.
De igual forma, não cabe a este juízo afastar intervenção sob o fundamento de eventual ilegitimidade. É dizer que, apresentada impugnação, deve-se apenas verificar se seu caráter é meramente protelatório ou completamente infundado.
Havendo qualquer indício de veracidade que justifique a existência de conflito de interesses, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado se valer da via contenciosa, sem prejuízo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir seu pedido, emendando a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (item 420.8, Cap. XX, das NSCGJ).
Materiais para pesquisa
Há já uma grande produção doutrinária bibliográfica devotada especificamente à usucapião extrajudicial. Sem dificuldade, pode-se localizar cursos ministrados via internet, além da legislação de regência.
Ademais, há abundante quantidade de exposições no youtube e portais afins (procure identificar materiais de qualidade – vide seleção do tabelião no link acima).
Na jurisprudência, cumpre ter mui especial atenção aos julgados da Corregedoria Geral e do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e também aos das Varas de Registros Públicos das Capital (pesquisar, p. ex., no portal Kollemata - https://www.kollemata.com.br/). A título de apresentação dessa riquíssima jurisprudência especializada em direito notarial e registral, colacionamos acima passagens de julgados, e anteriormente link para um apanhado de julgados.
Reunião técnica com o tabelião
Uma vez devidamente amadurecido o caso, e existindo muitas dúvidas pontuais correlacionáveis à ata notarial e seu conteúdo, poderá eventualmente ser proveitoso agendar reunião de trabalho com o tabelião, que poderá ser solicitada e programada nos e-mails abaixo indicados.
Essa reunião será absolutamente improdutiva na hipótese de a legislação não ser conhecida e, ou, de o caso concreto não estar devidamente pesquisado e estudado. Existindo apenas uma ou outra dúvida, quem sabe seja melhor deslindá-las por e-mail.
Dúvidas, informações adicionais
De partida, revise este conteúdo e a legislação de regência acima referida. Não solucionada a questão, e sendo a matéria diretamente relacionada à ata notarial, dirija-se aos canais aqui indicados. Extensa e complexa, especializada e técnica, a ata para fins de usucapião é matéria incompatível com oralidade. Prefira a interação por e-mail. Aspectos operacionais em geral (protocolização, petições, documentos, custo, etc.): [email protected]. Aspectos jurídicos, pontuais: [email protected].
ATENÇÃO, interessados e advogados: nesta Comarca, reunidos dados e documentos mínimos pelo menos, comece o trabalho no Cartório de registro de imóveis, perante o qual o estudo inicial poderá ser feito com apoio especializado, e o desenvolvimento e amadurecimento do caso poderá ser realizado com maior proveito. Averiguada a viabilidade, em tese, do processamento da pretensão usucapienda em sede extrajudicial, o momento oportuno de realização da ata notarial será sinalizado. Nesse contexto, a ata notarial poderá ser confeccionada de maneira focada, estratégica, e mais rápida, para ratificar ou complementar a prova, basicamente, e na exata medida necessária, atendidos também as exigências formais, naturalmente. Ainda em fase experimental, essa abordagem colaborativa, para o bem do usuário do serviço, decorre de entendimento mantido entre o registrador e o tabelião da Comarca, visando suprimir repetição ociosa de serviço e, em geral, racionalizar e agilizar o trabalho. Site do cartório de registro: http://registroembudasartes.com.br/. Telefone: (11) 4781-5615.
Sempre considere a possibilidade de haver solução mais simples e econômica do que usucapião, o que, inclusive, poderá ser detectado no cartório de registro (que tem conhecimento específico sobre a situação de diferentes áreas e loteamentos irregulares ou com imóveis irregulares), ou senão neste tabelionato ou por advogado, notadamente se especializado. Confirmada a viabilidade, em tese, de processamento em tal sede, e ressalvada a concorrência de circunstâncias especiais, sempre prefira a via extrajudicial para a busca do acolhimento de pretensões usucapiendas, quase sempre muito mais célere.
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De outro modo, ou caso queira desde já ir se aprofundando na temática sob o ângulo da ata notarial e sua rogação e feitura neste cartório, prossiga com a leitura desta página, ou consulte nos seus tópicos, a partir dos seus específicos pontos de dúvida!
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Introdução. 2
Legislação de regência. 3
Aspectos gerais e propedêuticos. 3
Calibrando expectativas. 4
Protocolização de requerimento. 5
Procedimento, exame e acompanhamento do tabelião. 6
O papel deste cartório, constatações feitas de ofício. 7
Ata notarial: humildade e grandiosidade. 8
Advogado: o grande protagonista. 9
Situações em que a via judicial é obrigatória, ou aconselhável 10
Quando requerer a elaboração da ata. 11
Dicas práticas, sugestões diversas. 11
Regras simplificadoras. 12
Pontos estruturantes de pretensão usucapienda. 12
Excertos de julgados. 14
Materiais para pesquisa. 17
Reunião técnica com o tabelião. 18
Dúvidas, informações adicionais. 18
Introdução
Obrigado por buscar os nossos serviços, e parabéns por buscar a regularização do seu imóvel, o que certamente irá valorizá-lo. No presente, V. Sa. encontra informações básicas, iniciais, sobre a ata notarial para fins de usucapião, além de fontes e referências bastantes para ulteriores, maiores e provavelmente muito necessárias investigações sobre a temática, assaz desafiadora.
Legislação de regência
Código Civil, posse e usucapião, sobretudo; art. 216-A da Lei de Registros Públicos; Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial (CNN - CN/CNJ-Extra), isto é, Provimento n. 149, de 2023, no qual acolhidas, sem mudanças de fundo, as normas inicialmente veiculadas por meio do Provimento n. 65, de 2017, da CN/CNJ, art. 398 e ss.; e, em São Paulo, Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – NSCGJ, Tomo II, partes pertinentes, nos capítulos de Notas e de Registro de Imóveis, e também Lei Estadual n. 11.331, de 2002 (lei de emolumentos).
Aspectos gerais e propedêuticos
Requisitos específicos da usucapião extrajudicial. Vide abaixo: muitas vezes a via extrajudicial da usucapião é inadmissível, ou pouco adequada. Para vindicar declaração de usucapião na justiça, a ata notarial não é necessária.
O que é? Ato protocolar notarial menos conhecido, a ata é, sob certo aspecto, uma fotografia em palavras. Trata-se de uma narração objetiva, fiel e detalhada de fatos jurídicos presenciados ou verificados pessoalmente pelo tabelião de notas, captados pelos seus sentidos. A ata notarial para fins de usucapião tem certo conteúdo normativamente determinado, e se reveste de diversas outras peculiaridades.
Cartório competente. No caso da ata notarial para fins de usucapião, o cartório do local do imóvel usucapiendo, admitindo-se atas com objetos específicos lavradas alhures (p. ex., ata para colheita de depoimento feita no atual domicílio de testemunha).
Obrigatoriedade da ata. Conforme se tira do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (vide também art. 401 do CNN), em exegese dominante, a ata notarial é documento obrigatório para se requerer a declaração de usucapião na via extrajudicial, perante o registrador predial, tirante situações incomuns bem específicas (p. ex., alegação de usucapião em exceção, acolhida em juízo, mas inapta a sentença para fins de registro). Para pleitear usucapião na via judicial, a ata notarial não é necessária.
Advogado(a). A lei exige a participação de advogado para se requerer a usucapião, inclusive na via extrajudicial. É fundamental que advogado formule e direcione a rogação da ata notarial, já considerando o delineamento jurídico feito da pretensão usucapienda e da estratégia para a sua dedução perante a autoridade julgadora, o registrador predial.
Declaração de valor. Deve ser declarado o valor econômico da posse em estimação realista, feita de boa-fé, ou apresentada avaliação feita por profissional habilitado. Considere o bem como objeto de posse, não de propriedade. Acessão feita pelo pretendente à usucapião sobre o terreno usucapiendo também poderá, plausivelmente, ser desconsiderada para tal fim. Não se aceita declaração de valor manifestamente simbólico, vil (como regra geral, o valor venal para fins de IPTU em Embu das Artes pode ser vinculado a essa categoria, já que está macroscopicamente defasado). Vide acima link para o Roteiro Prático do Valor Declarado. Por força da legislação estadual (cf. art. 7º da Lei n. 11.331, de 2002), o valor econômico declarado em princípio será utilizado como base de cálculo para fins de cobrança de emolumentos.
Custo da ata notarial. O custo total da ata notarial compreende: a) emolumentos notariais, parcela maior, com muita folga (para saber o valor exato, consulte a tabela de emolumentos, disponível também no site deste cartório: encaixar a base de cálculo, valor econômico declarado ou valor venal, o que for maior, no item 1 da tabela); b) reembolso da condução/transporte de constatações feitas em diligência, salvo se feitas de ofício (três UFESPs por diligência); c) reembolso de despesas com cientificação do interessado via Correio, se vierem a existir (valor da despesa postal correlata, carta com aviso de recebimento). Uma vez definida a base de cálculo, poderá ser cobrado antecipadamente o valor dos emolumentos e despesas estimadas. Iniciada a constatação para fins de lavratura da ata, são devidos emolumentos ainda que haja desistência (1/3 do valor cheio, a não ser que a desistência ocorra diante da ata já elaborada, quando então se cobra o valor integral). Para vindicar a usucapião na via judicial, a ata notarial não é necessária. A despesa correlata, pois, poderá ser economizada caso se persiga aquela direção, e que será feita desnecessariamente, caso se perceba mais tarde que aquela via terá que ser, ou é melhor seja, a trilhada enfim.
Eficácia. A ata notarial não é título aquisitivo de propriedade ou outro direito real, tampouco tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis. Na via judicial, a ata notarial não é necessária. Os emolumentos e despesas pela ata notarial são cobrados em virtude, sem surpresa, da elaboração dela própria, ainda que não se consiga, depois, atingir o resultado final visado (no caso, ver declarada pelo registrador a usucapião predial). Eventual debilidade da ata notarial não decorrente de erro imputável ao tabelião poderá redundar na necessidade de feitura de outra, devidos emolumentos novamente, por certo. E eventual fragilidade na pretensão usucapienda, geral ou específica ao contexto extrajudicial, poderá revelar a inutilidade, sob certo aspecto, da ata notarial feita e, pois, o desperdício havido com a correlata despesa. A elaboração de ata notarial não garante de forma nenhuma que a pretensão usucapienda será acolhida (o registrador não se vincula de forma nenhuma ao conteúdo da ata, seja ela mais ou menos favorável ou desfavorável à pretensão usucapienda em geral ou segundo este ou aquele aspecto). De resto, sempre por conta e risco de quem a roga, a ata notarial poderá ser feita mesmo que, na opinião jurídica do tabelião, não estejam preenchidos os requisitos da usucapião e, ou, a via extrajudicial não seja viável ou não seja a mais adequada.
Calibrando expectativas
Usucapião é matéria muito laboriosa e muito complexa. Isso não é em nada alterado pelo fato de que atualmente se pode deduzir pretensão usucapienda imobiliária, em certos casos, perante o registrador de imóveis.
A ata notarial para fins da usucapião reflete essas características marcantes da matéria: é intricada e trabalhosa. Nada obstante, a ata não constitui título aquisitivo de direito, ao contrário, p. ex., da escritura de compra e venda. É bom manter em perspectiva, aliás, que o ato notarial em questão não tem paralelo com nenhum outro em termos de conteúdo, efeitos, dificuldade e extensão.
São absolutamente incorretas as seguintes aspirações, não tão raras: ata notarial como título para usucapião, ata notarial bem feita sem intensa participação de advogado, ata notarial feita em poucos dias ou semanas, atuação do cartório de notas, ao elaborar a ata, como advogado do interessado na usucapião.
Excepcionados os casos mais complexos e os mais simples, estes muito raros, é razoavelmente realista, como mera referência e esquematicamente, um cronograma de ano e meio: seis meses para o trabalho inicial de advocacia e levantamento documental, seis meses para a ata notarial e seis meses para o processamento e decisão do caso no registro de imóveis.
Protocolização de requerimento
Para requerer a elaboração de ata notarial neste cartório, é necessário apresentar petição escrita, devidamente formalizada, com exibição de procuração idônea, sendo o caso. Do contrário, o requerimento é liminarmente arquivado.
Também é necessário apresentar toda a documentação que se quer seja analisada para fins de elaboração da ata notarial, e ainda cópia integral desse jogo documental primevo.
O conjunto documental primevo é devolvido assim que possível, depois de feita a constatação, tecnicamente falando, para fins de consignação na ata notarial. Já o jogo documental cópia do primevo é autuado (numerado e rubricado, inclusive), e a matéria é processada neste cartório no sistema tradicional, à moda de um processo judicial ou administrativo, feito que ficará sob a superintendência direta e íntima do tabelião. Evoluindo para lavratura, os autos assim formados serão arquivados neste cartório, cumprindo-se assim a exigência correlata (na hipótese de não acontecer a lavratura da ata por qualquer razão, também esses autos poderão ser entregues ao requerente da ata).
Conforme a mesma sistemática aplicada à protocolização do requerimento inicial e papéis que o escoltaram – jogo documental primevo e jogo cópia simples –, no caso de apresentação de documentos adicionais, deverão ser trazidas também cópias simples de vias originais ou autenticadas exibidas, para juntada aos autos e oportuno arquivamento neste cartório (do contrário, será acostado ao feito, e arquivado neste cartório caso lavrada a ata, o original ou cópia autenticada exibido).
Há formulário para requerimentos em geral disponível no balcão de escrituras desta serventia. Recomenda-se veementemente, porém, inclusive para se buscar prevenir o arquivamento liminar, a elaboração de requerimento nos mesmos moldes do que terá que ser redigido, de qualquer modo, para veicular a pretensão usucapienda perante o registrador – cf. CNN, art. 401 (nesse sentido, não há trabalho adicional: basicamente, basta alterar o endereçamento e o objeto do que se requer, vale dizer, pedir elaboração de ata notarial e se dirigir ao tabelião).
Eventual debilidade da ata notarial não decorrente de erro imputável ao tabelião poderá redundar na necessidade de feitura de outra ata, devidos emolumentos novamente, por certo. Cabe ao interessado direcionar o conteúdo da ata notarial consoante a sua estratégia jurídica, salvo quanto à matéria mínima que deve exibir nos temos das normas de regência. E eventual fragilidade na pretensão usucapienda, geral ou específica ao contexto extrajudicial, poderá revelar a inutilidade, sob certo aspecto, da ata notarial feita e, pois, o desperdício havido com a correlata despesa – repise-se: não é necessária ata notarial em sede jurisdicional.
Procedimento, exame e acompanhamento do tabelião
Neste cartório, todos os requerimentos para a lavratura de ata notarial são acompanhados, desde o início, com extrema proximidade pelo tabelião em pessoa, isso quando a rogação não fica na sua própria carga pessoal.
Inclusive, todos eles são submetidos liminarmente à análise prévia por profissional especializado e, também, à conferência prévia feita pelo próprio tabelião, direta e pessoalmente. A depender do caso, o despacho inicial do tabelião poderá redundar em um destes cenários básicos:
- Autorização para que se inicie a feitura da ata;
- Indicação de pendências documentais e, ou, informacionais que devam ser saneadas para se viabilizar o início da elaboração da ata, ou que devam ser saneadas caso o interessado pretenda, em vez de assumir riscos, tirar de cena já possíveis dificuldades ou mesmo obstáculos intransponíveis que poderão exsurgir em sequência (p. ex., poderá vir a ser necessária a feitura de outra ata notarial posteriormente, devidos os emolumentos cabíveis; e, ou, deixa-se questão a ser dirimida perante o registrador predial no contexto do processamento do requerimento de declaração de usucapião; e, ou, acolhe-se o risco de posteriormente se descobrir a inviabilidade, ou inconveniência, da via extrajudicial para a dedução da pretensão usucapienda, e a ata notarial não é documento obrigatório na via judicial; e, ou, o de se descobrir mesmo a inidoneidade ou pouca plausibilidade da própria pretensão usucapienda);
- Liminar arquivamento do protocolo (em casos, p. ex.: de protocolização irregular feita por insistência do interessado, de declaração de valor simbólico para a posse, de ser manifestamente inviável a pretensão usucapienda, de ser manifestamente inviável a via extrajudicial da usucapião, não tendo o interessado expressamente ratificado o interesse na ata sabendo da circunstância).
Regularmente protocolizado o requerimento, o procedimento de elaboração da ata notarial se desenrola, em regra, conforme as seguintes etapas, esquemática e resumidamente:
- Análise prévia, saneamento exordial. Estudo inicial do caso, análise da prova documental, verificações preliminares, suprimento de pendências ou liminar arquivamento. Este estágio é, com folga, o mais demorado, e pode compreender vários ciclos conforme o grau de amadurecimento do caso e a diligência do interessado em superar as deficiências;
- Autorização para que se inicie a elaboração da ata notarial. Não havendo pendências a sanear, ou sendo elas saneadas, é formalmente autorizado, em despacho do tabelião do qual o interessado é notificado, o início da elaboração da ata notarial;
- Constatações em geral. Autorizada a feitura da ata, são realizadas então as constatações cabíveis, inclusive visita in loco, mais de uma sendo o caso, e se vai minutando a ata em paralelo;
- Audiência, colheita de depoimentos. Em despacho do tabelião, procurando conciliar agendas, é designada audiência para colheita de depoimento das testemunhas que o interessado arrolar e trazer em cartório, bem assim do próprio interessado na usucapião. O advogado poderá se fazer presente, e recomenda-se veemente que esteja, e formular questões diretamente aos ouvidos, sendo inadmissíveis as inúteis ou maliciosas, que, p. ex., induzam resposta, não tenham relação com os fatos ou repitam outra já formulada. Todos os comparecentes deverão portar documento oficial de identificação. A prestação de declaração falsa configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei;
- Finalização da minuta, lavratura. Empós, finaliza-se a minuta, que é submetida ao exame do requerente. Aprovada a minuta, é agendada a lavratura da ata notarial.
Permitindo visualizar com maior concretude o procedimento de elaboração da ata notarial, os padrões de despacho do tabelião, além de exemplar de ata lavrada neste cartório, podem ser vistos em pasta eletrônica que se acessa por este LINK.
No despacho inicial, em seu apêndice, pode-se ver um checklist bastante robusto, que pode orientar a rogação da ata notarial e, em geral, a conformação e dedução da pretensão usucapienda.
O papel deste cartório, constatações feitas de ofício
A este cartório cumpre tão-somente elaborar a ata notarial para fins de usucapião uma vez devidamente rogada, e apenas quanto aos imóveis ou áreas usucapiendas deste Município de Embu das Artes.
Não cabe a esta serventia: avaliar se há outro meio de regularizar o domínio, estudar se cabe ou não usucapião, apurar a sede mais adequada à dedução da pretensão usucapienda, definir a modalidade de usucapião visada, definir a abordagem probatória e geral jurídica mais adequada ao caso, prestar enfim quaisquer serviços advocatícios, funcionar como advocacia consultiva ou de apoio, obrar como secretário, despachante ou profissional paralegal, reunir documentos, organizar documentos, processar pretensão usucapienda, julgar pretensão usucapienda, etc.
Inclusive sob uma ótica preventiva de fraudes, de ofício e sem prévia cientificação do interessado, em princípio, são feitas as seguintes constatações para a elaboração da ata notarial, além da documental: diligência in loco no imóvel usucapiendo, independentemente de prévio agendamento, o que garante, inclusive, mais densidade probatória à averiguação; constatação de imagens do imóvel, históricas e, ou, atuais, via google earth e, ou, google maps, e, ou, outros meios; outra(s) constatação(ões) que previnam fraudes e, ou, colaborem com a construção de um acervo probatório robusto.
Oportunamente, é designada, ademais, dia e hora para a oitiva do pretendente à usucapião, por seu representante contratual ou estatutário sendo o caso (no mesmo dia, sendo viável, também poderão ser ouvidas eventuais testemunhas por ele arroladas e trazidas em cartório).
Cabe ao interessado(a) na usucapião indicar, caso queira, a produção de outras provas, quer dizer, a feitura de outras constatações para fins de elaboração da ata (p. ex., oitiva de testemunhas, que já deverão ser arroladas e qualificadas, indicando-se quais fatos poderão ser provados com seus depoimentos, eventual outra diligência in loco já com agendamento e presença então garantida do pretendente à usucapião, sendo importante também a presença de seu(ua) advogado(a)).
É ônus do requerente estabelecer a estratégia jurídica em torno do caso, inclusive quanto ao aspecto probatório, o que inclui o número de testemunhas a serem ouvidas (salvo no caso de terreno vago, em que é obrigatório ouvir duas testemunhas consoante previsto nas NSCGJ). Em geral, recomenda-se seja colhido o depoimento de ao menos duas testemunhas que tenham real conhecimento sobre os fatos, notadamente sobre a posse exercida sobre o bem (testemunhas abonatórias do caráter do pretendente à usucapião muito pouco agregam, para não dizer que nada agregam).
Ata notarial: humildade e grandiosidade
Por um lado, a ata notarial é modestíssima: trata-se tão-só de um dos muitos documentos que devem acompanhar o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, dirigido ao Ofício predial (cf. CNN, art. 401).
O enorme e complexo conteúdo da ata notarial, normativamente previsto, por outro lado, revela a sua grandiosidade, assim digamos. A ata deve abranger, basicamente, mutatis mutandis, todo o conteúdo visto em autos judiciais de usucapião até a prolação de sentença, tirante o que diga respeito ao contraditório (produção e constatação de toda a prova documental e, sendo o caso, colheita de depoimento de testemunhas, oitiva do interessado na usucapião, e visita in loco no imóvel).
Pela disciplina do art. 401 do CNN, a ata notarial, com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião, deverá atestar: a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo; b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores; c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente; d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional; e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições; f) o valor do imóvel; g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes. O tabelião de notas poderá comparecer pessoalmente ao imóvel usucapiendo para realizar diligências necessárias à lavratura da ata. Nela podem constar documentos, imagens, depoimento de testemunhas, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente.
Apreendida no seu aspecto dinâmico e pela fase de elaboração, a ata notarial para fins de usucapião pode e convém seja concebida como um procedimento para a produção de provas. Decerto, é só a devida análise do caso concreto que poderá definir quais e quantas provas é necessário ou convém produzir.
A ata notarial não é título aquisitivo de propriedade ou outro direito real, tampouco tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis. Na via judicial, a ata notarial não é necessária. Os emolumentos e despesas pela ata notarial são cobrados em virtude, sem surpresa, da elaboração dela própria, ainda que não se consiga, depois, atingir o resultado final visado (no caso, ver declarada pelo registrador a usucapião predial). Eventual debilidade da ata notarial não decorrente de erro imputável ao tabelião poderá redundar na necessidade de feitura de outra, devidos emolumentos novamente, por certo. E eventual fragilidade na pretensão usucapienda, geral ou específica ao contexto extrajudicial, poderá revelar a inutilidade, sob certo aspecto, da ata notarial feita e, pois, o desperdício havido com a correlata despesa. A elaboração de ata notarial não garante de forma nenhuma que a pretensão usucapienda será acolhida (o registrador não se vincula de forma nenhuma ao conteúdo da ata, seja ela mais ou menos favorável ou desfavorável à pretensão usucapienda em geral ou segundo este ou aquele aspecto). De resto, sempre por conta e risco de quem a roga, a ata notarial poderá ser feita mesmo que, na opinião jurídica do tabelião, não estejam preenchidos os requisitos da usucapião e, ou, a via extrajudicial não seja viável ou não seja a mais adequada.
Conforme se observa, a ata notarial é, sob certo aspecto, independente em relação à viabilidade da usucapião. Caso se queira, todavia, prevenir na medida do possível o risco de se incorrer em tarefa e despesa mais tarde revelada desnecessária, não é possível providenciar a ata notarial sem considerar o contexto geral da pretensão usucapienda, nisso inclusive se vislumbrando pelo menos palpável probabilidade de seu acolhimento em sede extrajudicial.
Advogado: o grande protagonista
O advogado é o grande protagonista da usucapião extrajudicial, senhor do seu tempo, inclusive. Quanto maior a diligência e tirocínio do causídico, menor tende a ser o tempo total até, finalmente, o acolhimento da pretensão usucapienda, abreviadas inclusive, às vezes dramaticamente, as tarefas inúteis ou desnecessárias.
É realmente extensa, complexa e árdua a lista de atividades que compete ao advogado desenvolver desde a anamnese até a indicação terápica para cada caso de irregularidade dominial ou imobiliária e dominial, aproximada e esquematicamente:
- Entrevistar o interessado na declaração de usucapião, levantar informações em geral, eventualmente conversar com possuidores anteriores e, ou, com confrontantes;
- Providenciar a reunião e analisar documentos, o que pode ser muito, muito trabalhoso, complexo e demorado (inclusive eventualmente estudar autos judiciais, identificar e analisar contratos e escrituras antigas, providenciar certidões diversas);
- Estudar juridicamente o caso e verificar qual o melhor meio para a regularização dominial ou imobiliária e dominial (mera escritura de compra e venda, mero registro do compromisso e da quitação, inventário e escritura, cessão de direitos e inventário, ação adjudicatória, ação para o cumprimento de obrigação de outorgar escritura... usucapião, em princípio, aliás, como última alternativa, junto com regularização fundiária);
- Concluir, enfim, que não há outro caminho senão buscar declaração de usucapião, estando preenchidos os requisitos correlatos conforme a modalidade colimada;
- Apurar ainda que a via extrajudicial da usucapião é, conforme se pode antever, cabível e mais adequada ao caso concreto do que a judicial;
- Amadurecer em geral o caso, quem sabe perante o registrador predial inclusive;
- Oportunamente, confirmada a qualidade da pretensão usucapienda e uma boa probabilidade para o seu acolhimento em sede extrajudicial, requerer a elaboração da ata notarial;
- Indicar as provas que quer sejam produzidas, isto é, especificar quais constatações requer sejam feitas no contexto e para o fim de lavratura da ata notarial.
Caso não tenha intimidade e experiência neste campo do direito, específico e muito técnico, o advogado deve carinhosamente avaliar a possibilidade de firmar parceria com profissional que tenha (ou reservar um longo período para estudo).
Situações em que a via judicial é obrigatória, ou aconselhável
As vias jurisdicional e extrajudicial da usucapião não são plenamente intercambiáveis. Em diversos casos, o caminho judicial é o único admissível, ou é o mais aconselhável, inclusive porque a decisão extrajudicial declaratória de usucapião não produz coisa julgada. Por óbvio, uma vez definido que se vai buscar a declaração de usucapião, isso deve ser devidamente considerado pelo advogado ao definir a autoridade a quem se dirigir para aviar a pretensão usucapienda, o juiz ou o registrador.
Nas seguintes hipóteses, p. ex., a instância extrajudicial é incabível, ou poderá ser desaconselhável ou muito desaconselhável – e nunca é demais revolver que na via judicial a ata notarial é despicienda:
- Existência de litígio, ou possibilidade de surgimento de litígio;
- Possibilidade de surgimento de impugnação fundamentada (ainda que improcedente: basta surja impugnação minimamente plausível, de quem quer que seja, para restar obstaculizada a via extrajudicial da usucapião);
- Casos de interversão no título da tença, de detenção para posse ad usucapionem; casos de interversão no título da posse, de ad interdicta para ad usucapionem, como, e. g., de posse como comodatário para posse como se dono fosse; casos de posse sobre área certa e determinada em imóvel havido em condomínio com terceiros; casos de posse derivada de sucessão causa mortis;
- Dificuldade em definir a data de início da posse com ânimo de dono, dificuldade em apurar fluiu o tempo necessário para a usucapião na modalidade pretendida;
- Em geral, diante de qualquer necessidade de aprofundada cognição jurídica, necessidade de aplicar altos princípios jurídicos praeter ou contra legem, necessidade em geral de juízos principiológicos, analógicos ou por equidade;
- Incapaz envolvido no caso, sobretudo se é quem perde a propriedade;
- Dificuldade em identificar quem perde a propriedade, isto é, quem seja, conforme o registro, ou conforme o registro e considerando a regra da saisine, o dono ou titular de outro direito sobre o imóvel ou área usucapienda. Não é incomum que não se consiga saber quem é o dono do imóvel mediante a mera leitura de certidão da matrícula ou transcrição: basta que o dono seja falecido, conforme sabido ou seja forçado assumir, para que surja essa circunstância, inesperada sob certo aspecto. Força da saisine – vide art. 1.784 do CC, c/c, havendo, título ou títulos não registrados, caso feitos inventários –, são então proprietários os herdeiros de quem figura como dono na matrícula, ou talvez já os herdeiros dos herdeiros, ou ainda os herdeiros dos herdeiros dos herdeiros....;
- Dificuldade em localizar quem seja, conforme o registro, ou conforme o registro e considerando a regra da saisine, o dono ou titular de outro direito sobre o imóvel;
- Imóvel não registrado ou, ao menos, não localização do registro, quer dizer, da transcrição ou matrícula do imóvel ou área usucapienda (em tese e no limite, em caso assim, seria preciso exibir certidão negativa de registro de todos os Ofícios de registro que já tiveram competência sobre as terras que formam este Município: Registros de Embu das Artes, Itapecerica, Cotia e 1º, 2º, 4º, 10º, 11º da Capital).
Quando requerer a elaboração da ata
Para evitar o risco de incorrer em despesa desnecessária (porque depois se percebe que não cabe usucapião, ou de que a pretensão deverá ou é melhor seja deduzida em juízo), e o de ter que incorrer em nova despesa (outra ata, porque a primeira saiu deficiente neste ou naquele aspecto), para assegurar uma ata de qualidade (porque feita considerando adequadamente o caso concreto, bem estudado, e suas específicas necessidades probatórias), e para se ver a ata surgir mais rapidamente (porque será focada nas necessidades do caso, mínima no que seja mero atendimento de exigências formais), deve-se solicitar a elaboração de ata notarial apenas quando o caso está amadurecido e, inclusive, a ponto de estar bem firme a conclusão de que cabe usucapião e que cabe e é melhor a via extrajudicial.
Dicas práticas, sugestões diversas
Eis algumas sugestões de caráter geral e dicas práticas para o estudo e amadurecimento de caso de irregularidade dominial ou imobiliária e dominial:
- Faça uma anamnese aprofundada do caso mediante entrevistas, produção e análise documental;
- Confirme e especifique o diagnóstico de irregularidade dominial ou imobiliária e dominial;
- Considere as diferentes possibilidades de terapia (mera escritura de compra e venda, mero registro do compromisso e da quitação, inventário e escritura, cessão de direitos e inventário, ação adjudicatória, ação para o cumprimento de obrigação de outorgar escritura... usucapião, em princípio, aliás, como última alternativa, junto com regularização fundiária);
- Certifique-se de que a busca por declaração de usucapião, árdua, laboriosa e complexa, é de fato a melhor saída; defina a modalidade de usucapião objetivada, confirme analiticamente que estão preenchidos todos os requisitos correlatos;
- Analise com calma se cabe a via extrajudicial, e se ela é a mais adequada;
- Desde já, vá redigindo o requerimento de reconhecimento de usucapião dirigido ao registro predial, contemplando todos os muitos e muitos tópicos exigidos no CNN, com o que se vai inclusive notando eventuais deficiências na base fática e jurídica da pretensão. Mais tarde, quando oportuno, bastará adaptar rapidamente a minuta tanto para requerer a elaboração de ata notarial como para, sendo o caso, aviar a pretensão perante o juiz em vez do registrador;
- Considere toda a legislação de regência, verificando com especial carinho a incidência de regras simplificadoras. Revise as fontes normativas. Revise a doutrina e jurisprudência especializadas;
- Considere em certa altura, já bem joeirado o caso, submeter a situação à análise do registrador predial, quem sabe assim confirmando ser bom o prognóstico para a procedência da pretensão usucapienda e em sede extrajudicial;
- Oportunamente, requeira a elaboração da ata notarial considerando o caso concreto, sobretudo eventuais deficiências probatórias, além do conteúdo obrigatório da ata, parte do qual meramente reflexivo de aspectos da pretensão ou de alegação do interessado (p. ex., modalidade da usucapião mirada);
- No requerimento de elaboração de ata e no requerimento de reconhecimento da usucapião, informe todos os dados de qualificação necessários, inclusive endereço eletrônico (vide Provimentos ns. 61, da CN/CNJ, e também CNN, art. 401, I);
- Organize a documentação cuidadosamente, segundo algum critério lógico (v. g.: requerimento, procuração e documentos pessoais do interessado na usucapião, certidão ou certidões do registro imobiliário que evidenciem a base tabular do imóvel, contratos ou outros títulos pelos quais o imóvel/posse foi transmitida, documentos todos pertinentes ou relacionáveis ao cadastro na prefeitura, documentos outros em geral inclusive os comprobatórios da posse);
- Não apresente documentação desnecessária, excessiva, repetida, ou alheia ao caso. Em geral, não agregue no contexto desnecessária ou dispensável complexidade jurídica ou documental ou de qualquer outra ordem;
- Trabalhe em geral de maneira extremamente técnica, cirúrgica, precisa e concisa. Na via extrajudicial, seguem-se parâmetros ditados pela legalidade estrita. Não cabem juízos de equidade e principiológicos em geral. Nem o tabelião nem o registrador tem poderes de ampla cognição como o juiz, tampouco a proteção do cargo que distingue o ocupado pelos magistrados;
- Não se afobe, não queira abreviar etapas – vai acabar causando mais demora em vez de agilizar o serviço. Tenha expectativas realistas sobre a matéria em geral, sobre o tempo e complexidade da usucapião. Compreenda e entenda o papel, responsabilidade e contexto institucional de todos os profissionais envolvidos no assunto.
Regras simplificadoras
Inclusive para evitar a desnecessária produção de documentos complexos e caros, notadamente a feitura de planta e memorial, convém sempre e desde logo manter em perspectiva as seguintes disposições do CNN, cuja incidência no caso concreto poderá simplificar e agilizar muito o trabalho envolvido até o reconhecimento da usucapião:
- Art. 401, § 5º: Será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula;
- Art. 407, § 10: Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente;
- Art. 410: Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
Pontos estruturantes de pretensão usucapienda
Imóvel e seu registro, imóvel material e imóvel registral
- Qual a base registral do imóvel, matrícula ou transcrição;
- O imóvel em si é regular e a irregularidade diz com o domínio ou outro direito real apenas, é dizer, o imóvel existe como tal no registro imobiliário; ou, em verdade, trata-se de parte/área de imóvel(is) tabular e, pois, a irregularidade é tanto do imóvel em si e quanto em relação a sua titularidade;
- Existindo individualizado no registro, de fato há correspondência entre o imóvel registral e a área usucapienda;
- O imóvel surgiu de loteamento ou de outra forma de parcelamento regular do solo, ou é oriundo de condomínio edilício;
- Se assim surgiu, é o próprio imóvel assim surgido, ou houve desdobro ou desmembramento subsequente;
- Há edificação sobre o imóvel (não considerar como tal cerca ou afim; sendo lote vago, consoante previsto nas NSCGJ, é obrigatório ouvir duas testemunhas na elaboração da ata);
Personagens
- Pretendente a usucapião - quem adquiriu a propriedade por usucapião e pretende ver isso declarado pelo juiz ou pelo registrador. Para saber se é um dos cônjuges ou o casal o titular da pretensão usucapienda, considerar data e caráter oneroso ou gratuito da aquisição da posse, data da usucapião, e regime de bens do casamento;
- Proprietário formal, tabular, conforme o registro ou conforme o registro e saisine - quem perde(u) a propriedade ou outro direito sobre o imóvel;
- Plausivelmente, está vivo o(s) dono tabular e, ou, o titular de outro direito sobre o imóvel conforme o registro;
- Sendo o caso, considerando situação no registro e saisine, quem em verdade é o dono do imóvel (herdeiros e, ou, meeiro);
- Sendo o caso, esses herdeiros e, ou, meeiro estão vivos, plausivelmente;
- Sendo o caso, foi feito inventário e partilha dos bens de quem ainda figura como dono no registro e também sendo o caso dos donos força da saisine e também falecidos;
Posse e usucapião
- Em que data tem início a posse com ânimo de dono – posse de compromissário comprador, p. ex., enquanto não quitado o preço, não se reveste de ânimo de dono e, pois, é inapta para fins de usucapião;
- A que título teve início a posse com ânimo de dono (p. ex., compra e venda formalizada em contrato particular, promessa, compromisso, ocupação, sucessão causa mortis informal, não se sabe...);
- Há documentos originais ou em via autenticada que vinculem, direta ou indiretamente (série de títulos), o pretendente a usucapião e o dono tabular ou titular de outro direito;
- Sendo o caso, esses documentos contêm menção suficiente ao imóvel e partes, são datados, assinados e em geral devidamente formalizados, contêm cláusula de transmissão da posse, contêm reconhecimento de firma;
- Contida nesse(s) documento(s) e, ou, em instrumento(s) à parte, há prova documental de quitação referente ao(s) negócio(s) desde o dono tabular;
- Qual a modalidade de usucapião pretendida;
- Estão devidamente preenchidos todos os requisitos gerais de qualquer usucapião (posse sobre res habilis, posse ad usucapionem, vale dizer, posse com animus domini ou com ânimo de outro direito real, posse pelo tempo exigido, posse contínua, posse mansa);
- Estão devidamente preenchidos os requisitos específicos da modalidade de usucapião pretendida em caráter principal e, sendo o caso, subsidiário;
- Quanto ao tempo de posse, sendo o caso, considerar eventual soma de posses por acessio ou sucessio possessionis, bem assim eventuais causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição (cf. CC, art. 1.244, in fine, c/c arts. 197 e ss., também Lei n. 14.010, de 2020, art. 10 – pandemia, suspensão dos prazos de usucapião entre 12/06/2020 e 30/10/2020);
Incidência de regras simplificadoras
- Incide na espécie o art. 401, § 5º, do CNN;
- Aplica-se ao caso o art. 407, § 10, do CNN;
- Subsume-se a hipótese ao art. 410 do CNN.
Excertos de julgados
CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 1005029-29.2020.8.26.0223 LOCALIDADE: Guarujá DATA DJ: 24/02/2022
RELATOR: Ricardo Mair Anafe
REGISTRO DE IMÓVEIS Dúvida - Usucapião na via extrajudicial - Impugnação fundamentada - Impossibilidade de prosseguimento - Remessa das partes às vias ordinárias - Inteligência do art. 216-A, §10, da Lei nº 6.015/73, e do subitem 420.5, Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça - Apelação a que se nega provimento.
Apresentado o requerimento instruído com os documentos necessários, procedeu-se à notificação dos órgãos públicos, sobrevindo impugnação do pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial ofertada pela União (fl. 577/581).
Reconhecida como fundamentada a impugnação, deliberou-se pela impossibilidade de prosseguir na usucapião extrajudicial, remetendo a requerente às vias ordinárias.
A análise cabível nestes autos, cumpre ressaltar, não se relaciona ao preenchimento dos requisitos da usucapião ordinária pela apelante, apenas à pertinência da impugnação. A propósito do tema, o item 420 e seus subitens, Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
No caso concreto, a impugnação apresentada pela União é fundamentada, visto que não se enquadra em nenhuma das hipóteses referidas no subitem 420.2 acima transcrito.
Com efeito, as alegações deduzidas pela impugnante de que o imóvel é de propriedade da União, porque abrangente de terrenos acrescidos de marinha, e, portanto, não passível de usucapião, rechaçando ainda a pretensão de usucapir apenas o domínio útil do bem porque o regime de utilização é de mera ocupação, não de enfiteuse, revelam o caráter fundamentado da impugnação.
Logo, afastada está a via extrajudicial para a pretendida declaração da aquisição de domínio.
E essa solução não se altera em virtude do ente público ter acenado com a possibilidade de usucapião das benfeitorias edificadas em terrenos de marinha ocupados regularmente, pois o art. 216-A, §10, da Lei nº 6.015/73
CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 1000523-45.2020.8.26.0470 LOCALIDADE: São Paulo DATA DJ: 24/02/2022 RELATOR: Ricardo Mair Anafe
REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – Processo extrajudicial de usucapião – Impossibilidade, diante da normativa vigente, de proceder-se à notificação por edital de desconhecidos herdeiros de titulares de direitos inscritos – Necessidade de observar-se o disposto no Prov. 65/2017, art. 12, e nas NSCGJ, II, XX, item 418.14 – Apelação a que se nega provimento.
Como está nos §§ 4º e 13 do art. 216-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (e também no Prov. nº 65/2017, arts. 11 e 16, e nas NSCGJ, II, XX, itens 418.16 e 418.21), no processo extrajudicial de usucapião a notificação por edital é cabível para a ciência (a) de terceiros eventualmente interessados e (b) de notificandos que não tenham sido encontrados, ou que estejam em lugar incerto ou não sabido.
A questão concernente aos herdeiros de notificandos, contudo, está regulada de forma diversa: a anuência desses sucessores só pode ser eficaz, se eles apresentarem escritura pública declaratória de herdeiros únicos, com nomeação de inventariante (Prov. nº 65/2017, art. 12; NSCGJ, II, XX, itens 418.14). Isto é: não é bastante a notificação deles, é preciso que a situação sucessória esteja totalmente esclarecida, pois, do contrário, o consentimento que prestarem não se poderá considerar eficaz, por não se saber se efetivamente tinham legitimidade para o exercício dessa forma de disposição.
Ora, se não é suficiente a mera notificação dos herdeiros, ainda quando conhecidos (pois o seu consentimento, como dito, tem de estar expresso pelo modo muito específico prescrito, repita-se, no Prov. nº 65/2017, art. 12, e nas NSCGJ, II, XX, itens 418.14), muito menos pode sê-lo quando esses sucessores não estejam identificados e venham a ser notificados por edital. Essa providência, nos termos dos regulamentos vigentes, é realmente incabível.
Não favorecem os apelantes as alegações de que os incisos I e II do art. 256 do Cód. de Proc. Civil devam ser aplicados, ou de que negar a notificação por edital dos herdeiros seja medida que contravenha a teleologia do processo extrajudicial de usucapião. O Cód. de Proc. Civil tem aplicação supletiva, é verdade (cf. art. 15), mas por isso mesmo (i. e., por tratar-se de um suplemento, ou complementação) é que não pode ser invocado aqui, onde já existe, como se viu, regra regulamentar específica. Por outro lado, o processo extrajudicial de usucapião, justamente porque não produz coisa julgada (esse é o ponto), tem de ser marcado pela absoluta certeza do consenso ou, pelo menos (depois das alterações trazidas pelo art. 7º da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017), pela falta de oposição; quando não se puder obter essa certeza como é o caso da notificação por edital de herdeiros não identificados aos interessados não resta outra opção, a não ser a via jurisdicional.
1VRPSP - PROCESSO: 1140285-85.2021.8.26.0100 LOCALIDADE: São Paulo DATA DJ: 18/03/2022 RELATOR: Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Nesse contexto, é importante registrar que, no processo extrajudicial de usucapião, como regra geral, não se pode dispensar a notificação de titulares de direitos que não tenham dado prévia anuência à pretensão do interessado usucapiente.
Nesse sentido a redação do parágrafo 2º, artigo 216-A, da Lei nº 6.015/73:
"§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância".
Assim, independentemente do tempo alegado de posse, em nenhuma modalidade de usucapião há previsão legal para dispensa das notificações exigidas, ressalvada a demonstração de consentimento expresso pelos titulares dos direitos, conforme hipóteses previstas nos artigos 10 e 13 do Provimento CNJ n. 65/2017.
Eventual dificuldade ou morosidade não justifica que se dispensem notificações de quem vier a ser afetado pela usucapião, pois a regra fundamental em qualquer procedimento realizado em contraditório é de que seja dada ciência a quem quer que possa ser atingido pela decisão final.
O artigo 10 do Provimento CNJ n. 65/2017 impõe a notificação pessoal dos titulares de direitos que não assinarem a planta que instrui o pedido de usucapião nem fornecerem anuência expressa.
Já o seu artigo 13 faz presumir a outorga do consentimento quando apresentado justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova de quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível demonstrando a inexistência de ação judicial contra o requerente ou cessionários.
Em que pese a convicção do Oficial pela ausência dos requisitos normativos para a dispensa da notificação, a prova de quitação das obrigações contraídas com os proprietários tabulares também pode ser feita mediante certidão, como dispõe o item 419.3.1, Cap. XX, das NSCGJ:
"419.3.1. Equivale à prova de quitação, a certidão emitida após 5 (cinco) anos do vencimento da última prestação pelo Distribuidor Cível da comarca do imóvel e da comarca do domicílio do requerente, se diversa (CC, art. 206, § 5º, I), que explicite a inexistência de ação judicial que verse sobre a posse ou a propriedade do imóvel contra o adquirente ou seus cessionários".
1VRPSP - PROCESSO: 1001998-11.2022.8.26.0100 LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 03/03/2022 DATA DJ: 14/03/2022 RELATOR: Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Sabe-se que o procedimento de usucapião extrajudicial tem como principal requisito a inexistência de lide, de modo que, apresentada qualquer impugnação, a via judicial se torna necessária, cabendo à parte suscitada emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum nos termos do § 10, do artigo 216-A, da Lei nº 6.015/73.
As Normas de Serviço da Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo, prestigiando a qualificação do Oficial de Registro e a importância do procedimento extrajudicial, trouxeram pequena flexibilização a tal regra no item 420.5 de seu Capítulo XX, permitindo que seja julgada a fundamentação da impugnação, com afastamento daquela claramente impertinente ou protelatória:
"420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação".
Como bem esclarece o dispositivo, tal julgamento deve se dar de plano ou após instrução sumária, não cabendo ao juiz corregedor permitir a produção de prova para que se demonstre a existência de óbice ao reconhecimento da usucapião.
De igual forma, não cabe a este juízo afastar intervenção sob o fundamento de eventual ilegitimidade. É dizer que, apresentada impugnação, deve-se apenas verificar se seu caráter é meramente protelatório ou completamente infundado.
Havendo qualquer indício de veracidade que justifique a existência de conflito de interesses, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado se valer da via contenciosa, sem prejuízo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir seu pedido, emendando a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (item 420.8, Cap. XX, das NSCGJ).
Materiais para pesquisa
Há já uma grande produção doutrinária bibliográfica devotada especificamente à usucapião extrajudicial. Sem dificuldade, pode-se localizar cursos ministrados via internet, além da legislação de regência.
Ademais, há abundante quantidade de exposições no youtube e portais afins (procure identificar materiais de qualidade – vide seleção do tabelião no link acima).
Na jurisprudência, cumpre ter mui especial atenção aos julgados da Corregedoria Geral e do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e também aos das Varas de Registros Públicos das Capital (pesquisar, p. ex., no portal Kollemata - https://www.kollemata.com.br/). A título de apresentação dessa riquíssima jurisprudência especializada em direito notarial e registral, colacionamos acima passagens de julgados, e anteriormente link para um apanhado de julgados.
Reunião técnica com o tabelião
Uma vez devidamente amadurecido o caso, e existindo muitas dúvidas pontuais correlacionáveis à ata notarial e seu conteúdo, poderá eventualmente ser proveitoso agendar reunião de trabalho com o tabelião, que poderá ser solicitada e programada nos e-mails abaixo indicados.
Essa reunião será absolutamente improdutiva na hipótese de a legislação não ser conhecida e, ou, de o caso concreto não estar devidamente pesquisado e estudado. Existindo apenas uma ou outra dúvida, quem sabe seja melhor deslindá-las por e-mail.
Dúvidas, informações adicionais
De partida, revise este conteúdo e a legislação de regência acima referida. Não solucionada a questão, e sendo a matéria diretamente relacionada à ata notarial, dirija-se aos canais aqui indicados. Extensa e complexa, especializada e técnica, a ata para fins de usucapião é matéria incompatível com oralidade. Prefira a interação por e-mail. Aspectos operacionais em geral (protocolização, petições, documentos, custo, etc.): [email protected]. Aspectos jurídicos, pontuais: [email protected].