PERGUNTÃO DA COMPRA E VENDA e a ESCRITURA

[VERSÃO INICIAL EM ELABORAÇÃO, DIVULGADO A TÍTULO DE EXPERIÊNCIA]

APRESENTAÇÃO. Encontre aqui solução para a sua dúvida, saiba como fica ou se resolve aquela situação ou circunstância especial, mas relativamente comum. Matéria coberta. Este Perguntão trata da compra e venda e sua escritura, mas acaba abordando outras escrituras imobiliárias, sobretudo as onerosas, ao tratar da compra e venda, e lida com a teoria geral da escritura ao tratar da escritura, como não poderia deixar de ser. A temática é analisada exclusivamente pelo prisma jurídico. Público a que se destina. Este trabalho é destinado ao cidadão usuário do serviço cartorial. Muitos temas, porém, são complexos e, ou, foram tratados em profundidade ou com especial esforço de didática, de sorte que escreventes e tabeliães também poderão consultá-lo com proveito. Pesquisadores, juízes, escreventes judiciais, registradores, advogados, corretores de imóveis e outros profissionais jurídicos ou do mercado imobiliário também poderão encontrar utilidade na obra. Pontos difíceis ou controversos, circunstâncias do autor. Alguns dos pontos aqui tocados são de solução difícil ou polêmica, ou constituem matéria em evolução. Ademais, alguns tópicos são abordados à luz das necessidades, circunstâncias ou soluções sentidas, vistas ou adotadas no Estado de São Paulo e, ou, na Comarca de Embu das Artes, considerado, pois, seu contexto próprio, em que se insere o autor do trabalho, tabelião de notas. Sempre que notado e reputado particularmente importante, busca-se sinalizar especificamente o aspecto que tem solução ou enquadramento variado ou instável nos diferentes cartórios, cidades e, ou, Estados. Averigue sempre a sua situação concreta, converse, sendo o caso, com o tabelião ou advogado de sua confiança, ou consulte o registrador predial competente. Fique atento, ademais, às mudanças legais ou jurisprudenciais, consulte doutrina atualizada. O direito brasileiro está em constante mudança, ampla e veloz, característica que, porém, impõe-se com menor intensidade, no geral, os temas aqui estudados.  

 

DISCLAIMER. Natureza, finalidade. De caráter científico, contendo opiniões do seu autor, esta obra é divulgada exclusivamente para fins acadêmicos, sendo admitido também, limitadamente, a consulta e uso para finalidades técnicas ou profissionais, sempre por conta e risco de quem assim resolver proceder. Isenção de responsabilidade. Em nenhuma hipótese, a consulta, referência, citação ou qualquer forma de utilização do presente material, em contexto acadêmico, técnico, profissional ou qualquer outro, poderá implicar qualquer tipo de responsabilidade ao seu autor. Erros em geral, desatualizações. Não há qualquer responsabilidade, inclusive, no caso de erros, omissões, imprecisões, por matérias, opiniões ou qualquer conteúdo desatualizado, ou ainda desajeitado ou errado no contexto local e, ou, institucional do usuário. O autor não assume a responsabilidade de manter este material atualizado, embora tencione fazê-lo.

 

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COMO CITAR. Baumbach, R. Perguntão da compra e venda e a escritura. Embu das Artes – SP, sem data. Disponível em: https://www.tabelionatoembudasartes.com.br/Servicos/Detalhe/escritura-de-compra-e-venda-de-bem. Acesso em: [dia] [mês] [ano], n. p.

I –  CONCEITO DE COMPRA E VENDA

1. O que é compra e venda?

Compra e venda ou venda e compra é o negócio jurídico por meio do qual uma pessoa, o vendedor, se obriga a transferir a outra, o comprador, a propriedade de uma coisa corpórea, mediante o pagamento de um preço em dinheiro.

2. Quais são os elementos da compra e venda?

Do conceito de compra e venda se extraem os elementos, ou requisitos, essenciais da compra e venda: coisa, preço e consentimento.

3. Qual a diferença entre compra e venda e permuta? E entre compra e venda, doação, cessão e dação em pagamento?

Compra e venda é a troca de (propriedade sobre) bem corpóreo por dinheiro, que se paga à vista, a termo, em parcelas, mediante sinal e parcelas, etc., e se entrega em espécie, via pix, transferência bancária, etc. Não se confunde com doação (não há pagamento nenhum por uma das partes do negócio, a donatária, que, p. ex., recebe um imóvel), nem com troca ou permuta (troca de bem imóvel por bem imóvel, p. ex.), nem com dação em pagamento (a prestação inicial, p. ex., de pagar dinheiro, é substituída pela obrigação de entregar imóvel), nem com cessão de direitos e deveres de compromissário comprador (que, por convenção, chama-se de “cessão” e não “compra e venda”; se o dono de imóvel compromissado à venda resolver vender o bem, o caso será de compra e venda de imóvel onerado, no caso, com compromisso),  tampouco com certos negócios que materializam contrato atípico ou inominado (p. ex., troca de imóvel por serviço). Esquematizando:

Uma parte entrega	A outra parte entrega ou faz	Contrato
Imóvel ou outro bem corpóreo	Dinheiro	Compra e venda
Imóvel ou outro bem corpóreo	Imóvel ou outro bem corpóreo	Troca ou permuta
Imóvel ou outro bem corpóreo	***	Doação
Imóvel ou outro bem corpóreo, em pagamento de outra dívida	[já fez ou entregou, tem um haver]	Dação em pagamento
Bem incorpóreo, direito, crédito, inclusive direito real sobre imóvel, exceto propriedade	Dinheiro	Cessão (p. ex.: cessão de compromisso de compra e venda) ou instituição (p. ex.: instituição onerosa de usufruto, que para alguns constitui compra e venda)
Presta serviço	Dinheiro	Prestação de serviço, outro modelo negocial, contrato atípico (se uma prestação foi substituída pela obrigação de entregar imóvel, a solução será, para viabilizar o registro do negócio, confessar dívida e dar o imóvel em pagamento)
	Presta serviço

 

4. Temos uma pendência negocial antiga ou complexa e resolvemos acertar mediante a transferência de um imóvel. Como formalizar?

No caso de contratos onerosos atípicos, ou de situações negociais onerosas complexas e, ou, de tempos antigos, é comum que a compra e venda seja formalizada com efeito saneativo ou regularizatório, para pagamento do que se deve (na técnica correta, esse tipo de contexto deve, em princípio, provocar uma confissão de dívida em dinheiro  e, concomitantemente, uma dação em pagamento, esta devendo obrigatoriamente ser formalizada em escritura seu o que se entrega em pagamento é imóvel com valor superior a trinta salários mínimos).

5. Quais são as características ou requisitos do preço?

O preço deve ser em pecúnia (em dinheiro), sério (real, plausível), e determinado ou determinável (certo, definido). Deve ser declarado o valor real de negócio, no melhor interesse, inclusive, das próprias partes contratantes (no caso de declaração de preço em patamar simbólico, inverossímil, o tabelião poderá exigir prova do que se declara).

6. Como fica o preço no meu caso, já que o negócio é muito antigo, o número original está claramente defasado?

No caso de negócio antigo, em relação aos qual agora se outorga escritura com efeito, sob certo aspecto, regularizatório, o preço deverá ser atualizado monetariamente para fins de imposto de transmissão e cobrança de emolumentos, que são, aliás, um tributo também (alguns cartórios aceitam declaração de valor simbólica, e cálculo dos tributos com base no valor venal, então).

7. Quem vende tem uma escritura regularmente outorgada pelo dono conforme matrícula, mas ainda não inscrita. Pode ser feita a escritura ou é preciso, antes, registrar o título de quem ora aliena?

Se quem vende tem título ainda não registrado (escritura de compra e venda, escritura de doação, inventário e partilha feitos, etc.),  convém se promova o registro antes de se outorgar a escritura do negócio corrente (exibido o título em forma idônea, para arquivamento no cartório de notas, em tese o dono prospectivo poderá vender o imóvel, outorgando escritura).

 

 

 

 

II – ESCRITURA E COMPRA E VENDA

8. A escritura é obrigatória?

Tirante situações incomuns (venda de imóvel da União, p. ex.), no caso de imóveis com valor acima de trinta salários mínimos, a escritura pública é forma obrigatória para a compra e venda de imóvel, sob pena de nulidade (Código Civil – CC, art. 108).  

9. Quanto às pessoas, quais documentos e informações devem ser apresentados para a outorga da escritura?

 

[em elaboração]

 

1. Quanto ao imóvel, além da certidão de matrícula, quais outras certidões, documentos e informações devem ser apresentados para a outorga da escritura?

 

[em elaboração]

2. Esquematicamente, nos casos comuns, quais certidões e documentos devem ser apresentados para arquivamento no cartório?

Confira abaixo, resumo esquemático, no tabelão das certidões e no tabelão de outros documentos frequentes.

TABELÃO DAS CERTIDÕES E A ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (e outras escrituras imobiliárias)
CERTIDÃO, DOCUMENTO	OBRIGATORIEDADE, DISPENSABILIDADE, VALIDADE SE O CASO, etc.
OBRIGATÓRIO
Certidão da matrícula (no palavreado antigo, certidão de propriedade, ações e ônus)	Obrigatório: sim Partes podem dispensar: não Validade: trinta dias para fins de escritura Onde providenciar: cartório de registro de imóveis competente Via internet: sim, em regra, guichê único, central registradores (ONR/SAEC)
Certidão negativa de registro (apenas necessária quando o imóvel ainda não estiver matriculado no cartório de registro predial atualmente competente para o local em que situado)
DEPENDE: OBRIGATÓRIO, DISPENSÁVEL, OU FACULTATIVO
Certidão relativa a contribuições previdenciárias, negativa ou positiva com efeitos de negativa (pessoal do vendedor – atualmente, conjunta federal, débitos tributários e dívida ativa da União – CND)	Obrigatório: em regra, não. Se o vendedor for contribuinte do INSS como empregador, obrigatório (salvo se atue no mercado imobiliário e o imóvel seja do ativo circulante e nunca tenha constado do permanente);  Partes podem dispensar: quando obrigatória a exibição, não. ATENÇÃO: polêmico, controverso, depende do Estado-membro e do entendimento jurídico do cartorário Validade: informada no próprio documento Onde providenciar: Receita Federal do Brasil e  Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional Via internet: em regra, sim (até mesmo um problema cadastral ou formal de outra ordem, porém, poderá impedir a expedição on-line do documento)
OBRIGATÓRIO, MAS PODE SER DISPENSADO
Certidão fiscal (real, de tributos incidentes sobre o imóvel)	Obrigatório: sim Partes podem dispensar: sim, na compra e venda, e o adquirente, neste caso e em qualquer outro, passará a responder por eventuais débitos, que têm caráter propter rem. Em São Paulo, pela letra das NSCGJ, é admissível apenas certidão negativa, ou dispensa de apresentação) Validade: variável, depende do Município Onde providenciar: prefeitura Via internet: depende do Município, em muitos sim, informando número de cadastro do imóvel e, ou, outros dados
Certidão negativa de débitos trabalhistas – CNDT (pessoal do vendedor; não confundir com certidão de feitos ajuizados na justiça trabalhista)	Obrigatório: sim (assim se entende a Recomendação da CN-CNJ) Partes podem dispensar: Sim, fazendo constar da escritura, então, obrigatoriamente, declaração sobre ciência da possibilidade de obtenção Validade: 180 dias Onde providenciar: Tribunal Superior do Trabalho Via internet: sim
FACULTATIVO
Certidões forenses, ou seja, dos distribuidores da justiça estadual, federal, trabalhista, etc. (pessoal do vendedor)	Obrigatório: não (algumas normas estaduais, todavia, fixam o documento como sendo obrigatório, podendo ou não ser dispensada a exibição). Pela letra das NSCGJ de São Paulo, a apresentação é obrigatória, podendo ser dispensada pelo adquirente, e sob declaração do alienante de que o imóvel é livre e desembaraçado. Se não exibida em cartório, em qualquer caso, convém consignar na escritura declaração das partes  sobre ciência da possibilidade de obtenção Validade: Variável, usualmente fixada, e aludida no próprio documento Onde providenciar: tribunal pertinente Via internet: sim (depende do tribunal; em um ou outro Estado-membro, pode ser que ainda não se consiga requerer e expedir on-line)
Certidões pessoais outras do vendedor (p. ex., regularidade perante o FGTS, do protesto, de débitos perante as fazendas estaduais e, ou, municipais, de pessoas jurídicas sob poder de controle e, ou, administradas pelo alienante)	Obrigatório: Não; Validade: variável Onde providenciar: variável Via internet: variável. Do FGTS, p. ex., pode ser emitida on-line. Quanto ao protesto, em São Paulo e pelo Estado todo, na pertinente página na internet (Cenprot/IEPTB-SP), pode-se obter informação simples, sem valor de certidão, pesquisando pelo CPF ou CNPJ do alienante
Certidão/comprovante de quitação das contribuições condominiais (no caso de imóvel que é unidade autônoma de condomínio edilício, mesmo sendo de lotes)	Obrigatório: não (assim entendido em São Paulo ao menos: tacitamente revogado o art. 4º, p. u., da Lei de Incorporações). O adquirente passará a responder também por eventuais débitos, que tem caráter propter rem, circunstância que deverá ser mencionada na escritura Validade: em tese, o emitente pode fixar prazo no documento Onde providenciar: condomínio Via internet: provavelmente, não
Certidão/comprovante  de quitação das contribuições associativas (no caso de imóvel sito em loteamento fechado, a que se liga uma associação de moradores, a quem se deve contribuições, o que por vezes constitui obrigação convencional preordenada pelo empreendedor ao registrar o loteamento)	Obrigatório: não. Em teoria, se considerado constituem obrigação propter rem, o adquirente passará a responder também por eventuais débitos, circunstância que convém seja mencionada na escritura. ATENÇÃO: tópico difícil, muitas situações, controverso (o que não precisar perturbar ou complexificar, porém, a formalização da escritura, assumidos os riscos pelo comprador) Validade: em tese, o emitente pode fixar prazo no documento Onde providenciar: na associação Via internet: provavelmente, não
- Esta tabela: i) apresenta um esquema simplificado, repise-se, ou seja, não se pretende abordar situações incomuns, nem esgotar o tema em qualquer ponto ou sob qualquer título; ii) nessa linha, a síntese aqui vertida capta o tema satisfatoriamente apenas quanto a imóveis urbanos e hipóteses comuns, abstraídos, portanto, os seguintes casos e situações, entre uma infinidade de outras: - imóveis enfitêuticos e, ou, da União; - imóveis públicos em geral, ou adquiridos por entes públicos; - imóveis rurais (diversas particularidades ligadas, p. ex., a georreferenciamento, reserva legal e certidão fiscal, esta formada por dois documentos distintos, certificado de cadastro e prova de quitação do imposto territorial); iii) trata do tema pelo ângulo formal, burocrático, tendo em vista a exibição e arquivamento do documento em cartório (muitos cartórios de notas, aliás, providenciam esses documentos para os clientes, gratuitamente ou mediante taxa de serviço, reembolsada eventual despesa). Do ponto de vista substantivo, o tópico está relacionado com a solvência do vendedor, e correlato eventual risco de evicção ao comprador, hoje mitigado em virtude da chamada lei ou princípio da concentração (art. 54 da Lei 13.097, de 2015). A respeito disso, neste Perguntão e em outras fontes de pesquisa, busque conteúdo sobre solvência, fraude contra credores, fraude contra à execução, nulidade e ineficácia do negócio, evicção, lei da concentração, proteção do terceiro adquirente de boa-fé, efeitos do registro e assuntos correlatos;  - A principal norma sobre a matéria aqui tratada é a Lei 7.433, de 1985, e respectivo decreto regulamentador, que tratam dos requisitos para a lavratura de escrituras, como que inteirando o art. 215 do Código Civil. Há, porém, abundante legislação esparsa, regulando este ou aquele aspecto de dada certidão ou documento, inclusive normas da Corregedoria Nacional de Justiça e das Corregedorias dos Estados, neste caso, claro, com aplicação restrita aos cartórios do respectivo ente da federação; - Quanto ao vendedor, o cartório de notas, cumprindo obrigação normativa, consulta a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, mencionando na escritura. Após lavrada a escritura, a serventia, também cumprindo obrigação normativa, deve emitir Declaração sobre Operações Imobiliárias, destinada à Receita Federal do Brasil. Ainda, o cartório deve ou pode pesquisar outros bancos de dados, para atender às regras do antigo Provimento n. 88, de 2019, do CNJ (atualmente, conteúdo integrado no CNN/CN/CNJ); - Última atualização e revisão: nov. 2023. Consulte advertências e orientações em geral na apresentação deste Perguntão.

 

 

 

 

 

TABELÃO DE OUTROS DOCUMENTOS FREQUENTES E A ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (e outras escrituras imobiliárias)

[Em elaboração]

12. Como consta na prefeitura, eu sou o dono do imóvel, e pago IPTU e tudo mais, inclusive. Precisa escritura?

Não se deve confundir cadastro e seu número com registro e seu número (número de matrícula ou transcrição). A prefeitura mantém um cadastro dos imóveis urbanos para fins urbanísticos, administrativos, ambientais e, ou, para fins tributários (cobrança de IPTU). Este cadastramento não prova quem é proprietário, nem serve para transferir a propriedade. Aspecto que está no plano do direito civil, dono é quem tem título registrado no Registro de imóveis, o que se prova pela certidão da matrícula (ou da transcrição, ou de situações inscritivas também com tal potência). Na escritura, porém, deve ser mencionado o número de cadastro, e valor venal e também, havendo, valor de referência.   

13. Comprei mas não celebrei o negócio em escritura. Sou dono do imóvel?

Não. Se o título não foi registrado, dono será ainda quem contratou a alienação e não quem contratou a aquisição (que poderá, pois, ver o imóvel se penhorado por dívidas do alienante, entre incontáveis outros gravíssimos riscos e perigos...).

14. Estou com pressa, como posso agilizar a outorga de uma escritura?

Muitas vezes, o tempo total da escritura depende mais da parte do que do cartório, e a experiência demonstra repetidamente que afobação e correria, no cômputo final, acabam atrasando o serviço em vez de o revestir de celeridade. Procure se informar e, no seu melhor esforço, envie ao cartório informação e documentação completa e organizada. Ainda que o lance inicial demore um pouco mais, na soma final do procedimento todo, isso acabará agilizando, e muito, a outorga da sua escritura.

15. Quanto custa uma escritura de compra e venda?

Fixada em lei, cada Estado tem a sua tabela de emolumentos. No site desta serventia, está disponível a tabela de São Paulo (fixada pela Lei Estadual n. 11.331, de 2002). Para encaixe na tabela, deverá ser considerado como base de cálculo o maior número entre o relativo ao preço/valor do negócio, valor venal (valor de referência para fins de IPTU) e ainda, caso haja, valor de referência (valor de referência para fins de ITBI, que não existe para os imóveis de Embu das Artes). Encaixe o número no item 1 da Tabela. Cada imóvel, um lançamento/cobrança, vale dizer, uma escritura no sentido substantivo.

16. Quanto vai custar o imposto de transmissão?

Cada Município tem competência tributária relativamente aos imóveis sitos na respectiva área quanto ao imposto sobre a transmissão onerosa, inter vivos, de bens imóveis (ITBI). Em Embu das Artes, a alíquota do imposto é de 4% sobre o valor do negócio ou venal.

17. Qual o custo total envolvido na transmissão de um imóvel? Há outras despesas além de escritura e imposto?

Além de corretagem e assessoria de advogado, caso haja, o custo total envolvido na transmissão de um imóvel é formado por outros quatro itens: i) imposto de transmissão, provavelmente o maior deles, e com ampla folga; ii) escritura; iii) registro; iv) despesas relativamente menores ainda quando importantes, que se incorre ao providenciar certos documentos (ao menos, e sempre, certidão do registro predial). O tabelião que se incumbir da prestação de serviços que não são de sua competência exclusiva e nem de sua obrigação, mas necessários ao aperfeiçoamento do ato, poderá cobrar taxa de serviço, além de reembolso das despesas, desde que autorizado pelo interessado.  

 

 

 

 

III – AS PESSOAS, A VONTADE E A COMPRA E VENDA

18. Sobre o consentimento, o negócio precisa estar fechado?

O negócio deverá estar fechado ou, ao menos, a vontade negocial das partes deve ser atual e firme, cobrindo todos os seus aspectos principais do contrato (coisa, preço, responsabilidade por evicção, entrega da posse, responsabilidade por dívidas, caso haja, etc.).

19. Posso formalizar a escritura unilateralmente, já que paguei tudo o que devia ao vendedor?

Compra e venda é um contrato, não um ato unilateral, e, pois, não haverá compra e venda se não houver a idônea expressão de vontade de ambos, vendedor e comprador, vale dizer, ambos deverão comparecer na escritura, aceitando, outorgando e assinado, pessoalmente ou por procurador devidamente constituído. Se quem vendeu não é o dono conforme o que se extrai da certidão do Registro predial, será preciso localizá-lo e averiguar se concorda em outorgar escritura, ou buscar outra via para a regularização (adjudicação, usucapião, etc.).

20. O cônjuge e a escritura: como deve ser feita a qualificação da esposa ou do marido? 

Em qualquer hipótese, o casal ou o cônjuge comprando ou vendendo, o casamento e os dados de qualificação dos consortes deverão constar da escritura, pois tais dados, força da lei, são elementos obrigatórios do registro (se não constarem, a escritura será devolvida pelo oficial registrador, que denegará a prática do ato).

21. O cônjuge e a escritura: quem deve comparecer na escritura, assinando-a?

Na aquisição de imóvel, em qualquer caso, poderá um só cônjuge comparecer na escritura, e o bem será particular de que comprou ou comum do casal, conforme definido pelo regime de bens matrimonial (salvo nas duas seguintes específicas situações: o bem é adquirido mediante pagamento à prazo, e ele mesmo, ou outro imóvel, é dado em garantia da dívida, mediante hipoteca ou alienação fiduciária, p. ex.; se assim quiser quem adquire, e convém queira, na compra que é feita com dinheiro próprio, deve comparece o cônjuge para reconhecer a circunstância e, pois, o caráter particular do esposo ou da esposa, em subrogação, do imóvel adquirido).

Na venda de imóvel, ou alienação a outro título, sempre devem comparecer ambos os cônjuges (se o bem é comum do casal, ambos vendem; se o bem é particular da virago ou do varão, um vende e o outro outorga anuência), inclusive sendo o casamento regido pelo regime da separação obrigatória de bens (em decorrência da Súmula 377 do Supremo Tribunal Federal, que preordena a comunicação dos aquestos no casamento sob tal regime de bens), salvo se o casamento for no regime da separação total, é dizer, com pacto antenupcial, hipótese essa única em que a pessoa casada pode vender sem vênia do consorte (claro, se ambos são donos conforme o registro, ambos deverão comparecer mesmo que o regime seja o da separação convencional).

22. O cônjuge e a escritura: quem será dono do imóvel?

Na aquisição de imóvel, em qualquer caso, poderá só o marido ou só a esposa comparecer na escritura, e o bem será particular de que comprou ou comum do casal, conforme definido pelo regime de bens matrimonial (salvo na seguinte específica situação, e se assim quiser, e convém queira, quem adquire, situação essa não configurável, aliás, se o regime de bens do casamento for o da separação convencional: a compra é feita com dinheiro particular do adquirente, e comparece o cônjuge para reconhecer a circunstância e, pois, o caráter particular, em subrogação, do imóvel adquirido).

23. O cônjuge e a escritura: como esquematizar qualificação, comparecimento e aquisição do domínio nas diferentes hipóteses?

Confira-se nossa sistematização:

 

 

 

 

 

 

 

TABELÃO DO CASADO E A ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (e outras escrituras imobiliárias)

QUALIFICAÇÃO

Em qualquer hipótese, o casal ou o cônjuge comprando ou vendendo, o casamento e os dados de qualificação dos consortes deverão constar da escritura

COMPARECIMENTO

Na compra: tirante situações específicas, em qualquer caso, poderá um só cônjuge comparecer na escritura, assinando-a;   Na venda, conforme seja o bem comum do casal ou particular de cônjuge:   Bem comum (comunhão universal, comunhão parcial, separação legal) Ambos devem comparecer, e como vendedores do bem havido em comunhão Bem particular  e regime da comunhão parcial ou da separação legal (ou mesmo, caso raro, da comunhão universal) Ambos devem comparecer, o cônjuge para dar autorização/anuência/vênia/outorga/assistência à venda que é feita pelo outro consorte (cf. art. 1.647 do Código Civil) Bem particular e regime da separação convencional Cônjuge não precisa comparecer na escritura (salvo, claro, se também for titular de quota em um condomínio geral tido sobre o imóvel, devendo então comparecer como vendedor)

QUEM SERÁ DONO DO IMÓVEL

Adquirido o imóvel mediante compra e venda ou outro negócio oneroso, o domínio do bem será comum ou particular a depender do regime de bens matrimonial: Comunhão universal Comum, independentemente de quem tenha comparecido na escritura (com exceção de hipóteses específicas, infrequentes) Comunhão parcial Separação legal Separação convencional Particular (salvo se ambos compram, óbvio, então comum conforme as quotas que cada qual adquire)

- Se o casamento é na separação convencional, na compra ou na venda, deve comparecer, claro, o cônjuge que adquire ou aliena, ou mesmo ambos, se o bem é havido ou adquirido em condomínio comum;  - Na compra, o cônjuge deve comparecer na escritura nos seguinte casos, incomuns, para reconhecer a circunstância especial: i) aquisição feita com dinheiro particular, ficando subrogado no imóvel; ii) casamento na separação obrigatória, reconhecido que o bem é adquirido com meios próprios do cônjuge, que o terá como propriedade exclusiva, nesse sentido restringindo o alcance da Súmula n. 377 do Supremo Tribunal Federal, e se reputado viável o encaminhamento, em tese admissível haja vista a eficácia que a exegese corrente tem dado àquele enunciado sumular. Nesse casos, em ambos, o bem adquirido será particular do cônjuge comprador; - Salvo no regime da separação convencional, o cônjuge deve comparecer na compra se, no mesmo título, o imóvel é dado em garantia da dívida relativa ao saldo devedor do preço, ou de outra qualquer, para participar ou autorizar não a compra, mas a oneração do imóvel; - Entre diversas outras situações especiais, raras, esta tabela não retrata as regras para os casados no regime da participação final dos aquestos (a depender do pacto antenupcial, quanto ao comparecimento, soluções idênticas às aplicáveis para os casados no regime da comunhão parcial ou no da separação convencional); - No caso de união estável devidamente formalizada, vale dizer, declarada em sentença, escritura e, ou, inscrita no cartório de registro civil de pessoas naturais, as soluções são as mesmas aplicáveis ao casamento (de outro modo, p. ex., na compra deverão comparecer ambos os conviventes, para reconhecer a existência da união estável e declarar aspectos fundamentais a respeito dela, notadamente o regime de bens). ATENÇÃO: este tópico é complexo, instável, recebendo soluções variadas em diferentes cartórios e regiões; - Súmula 377 do Supremo Tribunal Federal: “No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”; - Art. 1.647 do Código Civil: “Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis [...]”.

 

 

24. O divorciado e a escritura: há particularidades? Pode haver problemas? Como resumir as diferentes situações?

Uma partilha não feita, ou mal feita, ou não registrada na matricula do imóvel (e, pois, ainda não completamente feita), poderá render graves embaraços e dificuldades na ocasião de formalizar em escritura uma venda, doação ou outro negócio sobre o imóvel, ou mesmo inviabilizar incialmente a outorga da escritura. A tabela a seguir busca sintetizar o tema, que tem capítulos muito difíceis, e sem solução estabilizada.

 

 

TABELÃO DO DIVORCIADO E A ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (e outras escrituras imobiliárias)
No divórcio (ou separação, ou dissolução da união estável, judiciais ou extrajudiciais)	Situação a que se chega	Na momento de alienar o imóvel por qualquer título
Partilha feita, imóvel pago a um dos divorciados, ou pago a ambos	Registrada a partilha (sentença ou escritura), propriedade, conforme o caso, exclusiva de quem recebeu, ou dos dois em condomínio (condomínio geral, comum)	Nenhuma pendência ou rebarba (a não ser, sendo o caso, o que seja próprio do regime condominial comum, o que constitui outro tópico)
Idem caso anterior	Não registrada, porém, a partilha. A rigor, segue sendo dono quem consta da matrícula	Vai precisar registrar, antes de registrar o negócio atual, a partilha feita (em tese, a escritura pode ser formalizada nada obstante a falta de registro do título anterior; em teoria, também seria possível aos dois, o ex-casal, vender para terceiro sem registrar a partilha). E como fica, p. ex., se os autos do divórcio não estão arquivados no depósito geral, ou não existem mais? Como providenciar carta de sentença? E se agora a lei impõe novos requisitos para o registro do titulo, não existentes ao tempo em que constituído?
Partilha expressamente  não feita (dito que não é feita), ou tacitamente não feita (nada dito)	Controverso, disputa muito antiga e intratável, com soluções, quando há alguma, instáveis: para uma corrente, o imóvel fica em mancomunhão ou condomínio pro indiviso (situação equivalente à comunhão conjugal, condomínio germânico); para outra, o imóvel agora fica submetido ao regime do condomínio comum	ATENÇÃO: quadro aqui delineado com base em pesquisa feita em 2023. A situação já pode ter mudado e, ou, o tabelião ou o registrador da sua circunscrição pode ter outro entendimento. Sempre consulte o tabelião de sua preferência, advogado e, ou, o registrador competente. - EM TESE, VIÁVEL, sem peculiaridade, como se fosse condomínio comum: ex-casal, os dois, comparecem na escritura, e vendem para terceiro; - EM TESE NÃO VIÁVEL, precisará ser feita e registrada a partilha: um só vende o que considera ser a sua parte, ainda que para o outro ex-cônjuge.
Patilha feita, ou não feita, ao se mencionar genericamente na escritura ou sentença que os bens ficam sob propriedade comum
- Na aquisição de imóvel, não há qualquer particularidade: o divorciado adquire normalmente, e será dono exclusivo do imóvel; - Eis mais alguns entre os muitos acidentes ou tropeços que podem acontecer no caso de partilha não feita ou mal feita: o divorciado não poderá casar senão no regime da separação obrigatória de bens, em princípio; se um dos ex-cônjuges falecer, o problema aumenta (em tese, agora o bem todo vai ter que ser inventariado, pagando-se ao sobrevivo o que lhe cabe); se o ex-casal quer vender, os eventuais cônjuges atuais do varão e da virago terão que dar anuência ao negócio que ora fazem, cada qual ao respectivo consorte, claro...); - Esta tabela não contempla, entre outras, as seguintes situações relativamente comuns: i) a partilha dos bens comuns é feita desigual, e o cônjuge que recebeu o excesso sobre a meação confessa a dívida e paga o outro mediante dação em pagamento de bem imóvel particular seu; ii) no contexto do divórcio e partilha, os cônjuges, ou um deles, doa, ou promete doar, bem imóvel a filho do casal, o  que, aliás, constitui outro negócio associado ao do inventário e partilha.

 

 

IV – O OBJETO DA COMPRA E VENDA

25. Sobre a coisa, como pode ser o objeto da compra e venda?

O imóvel poderá ser comum, edificado ou não edificado, comum em loteamento fechado, unidade autônoma de condomínio edilício (apartamento, casa, loja, garagem, terreno em condomínio de lotes), objeto de propriedade exclusiva ou havido em condomínio, urbano ou rural.

26. Tenho uma posse, o caso é de compra e venda?

Na compra e venda, o imóvel deve ser regular, isto é, deve existir como tal no cartório de Registro de imóveis, objeto de matrícula, de transcrição ou ainda não objeto de matricula, mas surgido regularmente, p. ex., pela instituição de condomínio edilício ou mediante loteamento ou outra forma regular de parcelamento do solo (de outro modo, em teoria, será caso de cessão de posse ou outro negócio).

27. Posso adquirir parte de um imóvel?

Pode-se alienar ou adquirir, em tese, frações ideais de um imóvel, formando-se, sendo o caso, um condomínio geral (que pode existir, inclusive, sempre em tese, sobre, p. ex., um apartamento que seja unidade autônoma de condomínio edilício).

28. Posso vender meu usufruto?

Não se pode transferir o usufruto já existente por alienação, apenas ceder o seu exercício a título gratuito ou oneroso (Código Civil, art. 1.393), vale dizer, mediante comodato, aluguel ou arrendamento. O proprietário pode instituir usufruto sobre o seu imóvel a título gratuito (doação) ou oneroso (compra e venda).

29. A certidão de matrícula tem prazo de validade?

Para fins de outorga de escritura, a certidão do Registro imobiliário (da matrícula, da transcrição ou outra) tem validade de trinta dias, e deverá estar válida no dia da lavratura, inclusive, sendo necessária, a certidão negativa de registro (é o que determina a Lei 7.433, de 1985, e respectivo Decreto regulamentador).

 

 

V – O REGISTRO DA COMPRA E VENDA

30. Formalizei devidamente o negócio em escritura, preciso levar para o cartório de registro registrar?

Não se deve confundir escritura e registro, tampouco jamais esquecer que quem não registra não é dono (nem titular de outro direito real, salvo por usucapião ou por situação outra incomum). A escritura é um título aquisitivo de propriedade ou outro direito, como em tese pode ser o contrato particular, a decisão administrativa, e a carta de sentença (carta de sentença, carta de adjudicação, formal de partilha, carta de arrematação, carta de usucapião, etc.). Para que o ocorra a efetiva transmissão do domínio, ou instituição de outro direito, o título deve ser devidamente registrado no cartório de registro competente. Feito o registro, ocorre a transmissão ou instituição, com efeitos retroativos a data de prenotação do título no cartório predial. Se o título não foi registrado, dono será ainda quem contratou a alienação (e poderá, assim, ser responsabilizado por tributos então, entre outros diversos riscos e perigos...) e não quem contratou a aquisição (que poderá, pois, ver o imóvel se penhorado por dívidas do alienante, entre incontáveis outros gravíssimos riscos e perigos...). Se quem vende tem título não registrado, convém se promova o registro antes de se outorgar a escritura (exibido o título em forma idônea, para arquivamento no cartório de notas, em tese o dono prospectivo poderá vender o imóvel, outorgando escritura).  

31. Comprei mas não celebrei o negócio em escritura. Sou dono do imóvel?

Não. Se o título não foi registrado, dono será ainda quem contratou a alienação e não quem contratou a aquisição (que poderá, pois, ver o imóvel se penhorado por dívidas do alienante, entre incontáveis outros gravíssimos riscos e perigos...).

32. Formalizei a compra e venda devidamente, mas não levei a escritura para registro ainda. Sou dono do imóvel?

Não. Se o título não foi registrado, dono será ainda quem contratou a alienação e não quem contratou a aquisição (que poderá, pois, ver o imóvel se penhorado por dívidas do alienante, entre incontáveis outros gravíssimos riscos e perigos...). Se quem vende tem título não registrado, convém se promova o registro antes de se outorgar a escritura (exibido o título em forma idônea, para arquivamento no cartório de notas, em tese o dono prospectivo poderá vender o imóvel, outorgando escritura).  

33. Vendi o imóvel, mas não outorguei escritura, ou outorguei escritura mas ela não foi registrada até o momento. Corro algum risco mesmo sendo o vendedor, não o comprador?

Sim. Se o título não foi registrado, dono será ainda quem contratou a alienação (e poderá, assim, ser responsabilizado por tributos então, entre outros diversos riscos e perigos...) e não quem contratou a aquisição (que poderá, pois, ver o imóvel se penhorado por dívidas do alienante, entre incontáveis outros gravíssimos riscos e perigos...). Se quem vende tem título não registrado, convém se promova o registro antes de se outorgar a escritura (exibido o título em forma idônea, para arquivamento no cartório de notas, em tese o dono prospectivo poderá vender o imóvel, outorgando escritura).  

 

 

 

VI – CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA

 

VII – OS VÍCIOS DA COMPRA E VENDA