O cônjuge e a escritura, algumas questões frequentes
- O cônjuge e a escritura: como deve ser feita a qualificação da esposa ou do marido?
Em qualquer hipótese, o casal ou o cônjuge comprando ou vendendo, o casamento e os dados de qualificação dos consortes deverão constar da escritura, pois tais dados, força da lei, são elementos obrigatórios do registro (se não constarem, a escritura será devolvida pelo oficial registrador, que denegará a prática do ato).
- O cônjuge e a escritura: quem deve comparecer na escritura, assinando-a?
Na aquisição de imóvel, em qualquer caso, poderá um só cônjuge comparecer na escritura, e o bem será particular de que comprou ou comum do casal, conforme definido pelo regime de bens matrimonial (salvo nas duas seguintes específicas situações: o bem é adquirido mediante pagamento à prazo, e ele mesmo, ou outro imóvel, é dado em garantia da dívida, mediante hipoteca ou alienação fiduciária, p. ex.; se assim quiser quem adquire, e convém queira, na compra que é feita com dinheiro próprio, deve comparece o cônjuge para reconhecer a circunstância e, pois, o caráter particular do esposo ou da esposa, em subrogação, do imóvel adquirido).
Na venda de imóvel, ou alienação a outro título, sempre devem comparecer ambos os cônjuges (se o bem é comum do casal, ambos vendem; se o bem é particular da virago ou do varão, um vende e o outro outorga anuência), inclusive sendo o casamento regido pelo regime da separação obrigatória de bens (em decorrência da Súmula n. 377 do Supremo Tribunal Federal, que preordena a comunicação dos aquestos no casamento sob tal regime de bens), salvo se o casamento for no regime da separação total, é dizer, com pacto antenupcial, hipótese essa única em que a pessoa casada pode vender sem vênia do consorte (claro, se ambos são donos conforme o registro, ambos deverão comparecer mesmo que o regime seja o da separação convencional).
- O cônjuge e a escritura: quem será dono do imóvel?
Na aquisição de imóvel, em qualquer caso, poderá só o marido ou só a esposa comparecer na escritura, e o bem será particular de que comprou ou comum do casal, conforme definido pelo regime de bens matrimonial (salvo na seguinte específica situação, e se assim quiser, e convém queira, quem adquire, situação essa não configurável, aliás, se o regime de bens do casamento for o da separação convencional: a compra é feita com dinheiro particular do adquirente, e comparece o cônjuge para reconhecer a circunstância e, pois, o caráter particular, em subrogação, do imóvel adquirido).
- O cônjuge e a escritura: como esquematizar qualificação, comparecimento e aquisição do domínio nas diferentes hipóteses?
Confira-se nossa sistematização:
|
TABELÃO DO CASADO E A ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (e outras escrituras imobiliárias) |
||||||
|
QUALIFICAÇÃO |
||||||
|
Em qualquer hipótese, o casal ou o cônjuge comprando ou vendendo, o casamento e os dados de qualificação dos consortes deverão constar da escritura |
||||||
|
COMPARECIMENTO |
||||||
|
Na compra: tirante situações específicas, em qualquer caso, poderá um só cônjuge comparecer na escritura, assinando-a;
Na venda, conforme seja o bem comum do casal ou particular de cônjuge:
|
||||||
|
QUEM SERÁ DONO DO IMÓVEL |
||||||
|
Adquirido o imóvel mediante compra e venda ou outro negócio oneroso, o domínio do bem será comum ou particular a depender do regime de bens matrimonial:
|
||||||
|
- Se o casamento é na separação convencional, na compra ou na venda, deve comparecer, claro, o cônjuge que adquire ou aliena, ou mesmo ambos, se o bem é havido ou adquirido em condomínio comum; - Na compra, o cônjuge deve comparecer na escritura nos seguinte casos, incomuns, para reconhecer a circunstância especial: i) aquisição feita com dinheiro particular, ficando subrogado no imóvel; ii) casamento na separação obrigatória, reconhecido que o bem é adquirido com meios próprios do cônjuge, que o terá como propriedade exclusiva, nesse sentido restringindo o alcance da Súmula n. 377 do Supremo Tribunal Federal, e se reputado viável o encaminhamento, em tese admissível haja vista a eficácia que a exegese corrente tem dado àquele enunciado sumular. Nesses casos, em ambos, o bem adquirido será particular do cônjuge comprador; - Salvo no regime da separação convencional, o cônjuge deve comparecer na compra se, no mesmo título, o imóvel é dado em garantia da dívida relativa ao saldo devedor do preço, ou de outra qualquer, para participar ou autorizar não a compra, mas a oneração do imóvel; - Entre diversas outras situações especiais, raras, esta tabela não retrata as regras para os casados no regime da participação final dos aquestos (a depender do pacto antenupcial, quanto ao comparecimento, soluções idênticas às aplicáveis para os casados no regime da comunhão parcial ou no da separação convencional); - No caso de união estável devidamente formalizada, vale dizer, declarada em sentença, escritura e, ou, inscrita no cartório de registro civil de pessoas naturais, as soluções são as mesmas aplicáveis ao casamento (de outro modo, p. ex., na compra deverão comparecer ambos os conviventes, para reconhecer a existência da união estável e declarar aspectos fundamentais a respeito dela, notadamente o regime de bens). ATENÇÃO: este tópico é complexo, instável, recebendo soluções variadas em diferentes cartórios e regiões; - Enunciado n. 377 da súmula da jurisprudência do Supremo Tribunal Federal: “No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”; - Art. 1.647 do Código Civil: “Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis [...]”. |